'등기부등본' 보는 방법과 전세 사기 예방법 알아두기

요즘 뉴스에 계속 나오는 전세사기 피해자분들 정말 가슴이 아팠습니다. 전세사기를 최소한이라도 막을 수 있는 방법이 있을 것입니다. 등기부등본(등기부)에서 확인해야 할 3가지와 전세사기를 피할 예방법들을 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 등기부에서 확인해야 할 점 3가지

 

집주인에게서 사기의 낌새가 보인다면 그 집은 쳐다도 보지 말아야 합니다. 내가 전세 사기의 주인공이 되지 않으려면 반드시 확인해야 할 것, 등기부등본입니다. 용어 자체가 어렵기 때문에 어렵게 느껴질 수가 있습니다. 쉽게 말해서 사람도 이력서처럼 이 사람의 현재 상태와 과거에 어땠는지를 이력서를 통해서 알 수 있듯이 등기부등본을 통해서 지금 이 집의 상태와 과거 이력을 확인할 수가 있습니다. 이 등기부를 제대로 읽는 법을 알아봅니다. 법적으로 가능한 예방조치 특히 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보면 회복을 할 수가 있습니다.

 

기본적으로 등기부등본은 부동산 거래에서 매우 중요한 역할을 합니다. 이는 집의 소유자나 부동산 거래 당사자들에게 집의 정보를 제공하기 때문입니다. 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다.

 

가. 표제부

 

표제부는 집의 위치와 구조, 주소 등이 기재되어 있으며, 집을 사고팔 때 가장 먼저 확인해야 하는 내용입니다. 

 

● 표제부를 확인할 때는 집의 주소와 구조가 맞는지, 근처에 근린생활시설이 있는지 등을 확인해야 합니다. 근린생활시설이 있는 건물은 상가와 주거용 건물이 혼합되어 있는 경우를 말합니다. 이러한 건물을 주거용으로 임차하면 세입자 입장에서 문제가 발생할 수 있습니다.

 

● 예를 들어, 전세자금대출이나 전세보증보험 가입 등이 되지 않을 수 있습니다. 또한, 세입자가 이후에 이사를 하게 되면 다음 세입자를 구할 때도 비슷한 문제가 발생할 수 있습니다.

 

● 따라서, 부동산 거래를 할 때는 등기부등본을 자세히 살펴보고, 표제부를 특히 신중하게 확인해야 합니다. 이를 통해 잠재적인 문제를 예방하고 부동산 거래를 더욱 안전하게 진행할 수 있습니다.

 

나. 갑구

 

갑구는 집을 임대하려는 사람들이 꼭 확인해야 할 중요한 사항들을 소개하고 있습니다.

 

● 그중 가장 중요한 것은 소유자의 이력서, 즉 이 집의 소유자가 누구이며 소유권의 제한이 있는지 확인하는 것입니다. 이는 소유권과 직접적으로 연관된 사항이기 때문에 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

 

최근에는 소유자가 아닌 제삼자를 대역으로 내보내어 소유자가 아닌 사람을 마치 소유자인 것처럼 연기하는 전세 사기가 발생하는 등 소유자를 바꿔치기하는 사기도 많이 일어나고 있습니다.

 

따라서 반드시 계약 현장에 나와 있는 사람과 소유권자가 일치하는지, 등기부등본상의 소유자가 맞는지를 확인해야 합니다. 인감증명서나 신분증 등을 몇 번 더 확인하는 것이 좋습니다.

 

● 또한 가등기의 경우에는 집주인이 바뀐다는 것을 의미하기 때문에 세입자로서는 굉장히 치명적인 피해가 발생할 수 있습니다. 따라서 가등기가 있을 경우에는 소유권자가 누구이며 왜 바뀌었는지 꼭 확인해야 합니다.

 

● 또한 최근에는 동시 진행이라는 유형의 전세 사기도 많이 일어나고 있습니다. 이는 미리 전세입자를 구하면서 자기들끼리 소유권자를 바꿀 것을 예상해 놓고 세팅해 놓는 사기입니다. 따라서 잔금을 치르고도 안심해서는 안되며, 이후에도 등기부를 확인하면서 소유권자가 갑작스럽게 바뀌는지를 꼭 확인해야 합니다.

 

● 또한 갑구는 압류나 가압류와 같은 단어가 들어있는 집은 절대로 계약해서는 안된다고 강조합니다. 이러한 단어가 들어있는 집은 부동산을 소유한 사람이 돈을 못 받아서 재판을 걸어놓은 것으로, 이 집주인의 소유권에 문제가 생길 가능성이 매우 높기 때문입니다.

 

따라서 이러한 집에 임대로 들어가는 것은 사실상 보증금을 잃을 가능성이 굉장히 크다고 할 수 있습니다. 압류, 가압류는 부동산을 소유자한테 돈을 못 받은 누군가가 재판을 걸어놓았다는 일종의 시그널 같은 것이니 아주 강력한 경고 시그널인 것입니다.

 

다. 을구

 

을구에는 이 집에 대한 소유권 이외에도 다른 권리들에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.

 

● 그중에서도 가장 중요한 것이 근저당입니다. 근저당이란, 이 집을 담보로 빌린 돈이 있어서 그 돈을 상환하기 위해 해당 집에 대한 권리를 가지고 있는 것을 말합니다. 만약 내가 보증금을 넣으려는 집에 근저당이 걸려 있다면, 그 근저당이 먼저 실행될 수 있기 때문에 내 권리는 그보다 후순위가 됩니다. 이 경우, 근저당이 얼마나 있는지 꼭 확인해야 합니다.

 

● 또한, 임차권 등기라는 것도 주의해야 합니다. 임차권 등기는 해당 집을 임대하고 있는 사람들의 권리를 보호하기 위한 등기로, 만약 근저당이 걸려 있는 경우, 나보다 앞서 있는 세입자가 있다면 그 세입자의 권리가 더 우선되기 때문에, 내가 밀릴 가능성이 있습니다.

 

● 따라서, 보증금을 넣으려는 집에 대해서는 소유권 이외의 권리들에 대해서도 꼼꼼하게 조사하고 확인해야 합니다. 근저당이나 임차권 등기 등의 정보를 얻기 위해서는 등기부등본을 확인하면 됩니다. 이러한 과정을 거쳐 집을 선택하면, 보다 안전하고 신뢰성 있는 계약을 맺을 수 있을 것입니다.

 

 

 

2. 전세사기에 대한 예방

 

전세사기에 대한 예방책은 매우 중요합니다. 전세계약을 할 때, 아래와 같은 몇 가지 중요한 사항을 염두에 두시면 전세사기에 대한 예방책을 마련할 수 있습니다.

 

a. 확정일자 확인하기: 전세계약을 하면서 가장 중요한 사항은 확정일자입니다. 계약서에 명시되어 있는 확정일자까지 전세금을 받으면 안심할 수 있습니다. 확정일자가 지나면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서, 계약서에 확정일자가 명시되어 있는지 확인하고, 전세금을 확정일자까지 제때에 지불해야 합니다.

 

b. 전입신고 제때 하기: 전입신고를 미루면 권리가 밀리는 경우가 있으므로 전입신고는 빠르게 해주어야 합니다. 최근에는 인터넷을 통해 쉽게 전입신고를 할 수 있으므로 미리 준비해 두시는 것이 좋습니다. 또한, 전입신고의 경우 다음날부터 효력이 발생하기 때문에, 잔금지급과 함께 등기부를 확인하여 집주인의 변동사항이 있는지 항상 주의해야 합니다.

 

c. 특약 추가하기: 전세계약서에는 다양한 특약을 추가할 수 있습니다. 이를 통해 갑작스러운 근저당 설정 등에 대응할 수 있습니다. 예를 들어, 입주일 다음 날까지는 현재 등기부등본을 유지한다는 특약을 추가하거나, 근저당이 설정되면 임대차를 무효로 하는 등의 특약을 추가하는 것이 좋습니다.

 

d. 시세 파악하기: 전세사기의 경우, 주변 시세를 부풀리거나 역전세를 주장하는 등의 방법을 사용하기도 합니다. 따라서, 주변 시세를 파악하고, 실제 가격과 비교해 보는 것이 중요합니다.

 

e. 신뢰할 수 있는 중개업체 이용하기: 전세계약을 중개해 주는 업체는 신뢰할 수 있는 업체를 이용하는 것이 좋습니다. 업체를 통해 안전한 계약절차를 거칠 수 있습니다. 또한, 이러한 업체들은 고객상담을 통해 전세사기에 대한 예방책에 대해 상세히 안내할 것입니다.

 

f. 주의할 점은 중개사뿐만 아니라 집주인도 전세사기의 가해자가 될 수 있다는 점입니다. 집주인이 중개사를 통하지 않고 직접 세입자를 구하고 계약을 체결하는 경우가 있는데, 이때 집주인이 조작한 계약서나 등기부등본 등으로 사기를 저지르는 경우가 있습니다. 따라서 직접 세입자를 구하게 된다면, 꼭 집주인의 신원과 재산상황을 확인하는 것이 중요합니다.

 

g. 전세금을 입금할 때에는 반드시 집주인의 개인계좌가 아닌 전자금융거래법상 등록된 전자지급결제대행업자를 통해 입금해야 합니다. 개인계좌에 입금하면 그 금액이 집주인 개인의 계좌로 들어가기 때문에 전세금을 반환받기 어려워집니다. 따라서 전자지급결제대행업자를 통해 입금하면, 입금한 금액이 일정 기간 동안 보호되기 때문에 불안정한 집주인의 행태에 대비할 수 있습니다.

 

h. 마지막으로, 전세금이나 보증금을 반환받을 때에는 꼭 절차를 지켜야 합니다. 보증금은 입주 첫날에 항상 입주자와 집주인이 함께 확인해야 하며, 반환 시에도 반드시 둘 다 동의한 내용으로 반환 절차를 밟아야 합니다. 또한, 전세금은 계약서상의 확정일자 이전에 반환해야 하는 경우가 많으므로, 계약서를 꼼꼼히 확인하고 반환일자를 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

 

전세사기는 언제나 예방이 최우선이며, 세입자의 안전과 권리 보호를 위해 이러한 사항들을 유의하여 대처해야 합니다.