무주택자들을 위한 부동산 시장의 흐름과 전망 파악하기

최근에는 전세 계약 만기에 대해 불안감을 느끼는 주체는 집주인들입니다. 전세 가격이 계약 당시와 비교하여 현저히 하락한 상황에서, 기존 세입자에게 반환해야 할 보증금이 부족하여 집주인들이 고민하고 있습니다. 부동산 시장의 전망, 전세가격 하락의 원인과 미칠 영향, 눈여겨보아야 할 관점, 그리고 미분양이 또 부동산 시장에서 어떤 의미인지 알아보겠습니다.

 

 

1. 최근 무주택자 입장에서의 부동산 시장 전망

 

올해 전체적인 시장 상황에서는 지금 봄이 오고 있다고 생각하고 있습니다. 무주택자 입장에서는 가격 안정화가 굉장히 중요한데 올해 가능하다는 전망을 하고 있습니다. 가격 안정화라는 집값 하락을 의미하는 전망 근거는 2023 년 한국의 부동산 시장에서 가장 중요한 것은 전세인데 전세 가격 하락이 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는가를 올해 관심 있게 보면 됩니다.

 

일단. 기본적으로 지수 측면에서는 한 15% 정도 하락한 상황이고 실제 실거래가를 보면 굉장히 큰 폭으로 떨어지고 있습니다. 아직은 일부 지역일 수 있으나 송파구의 잠실동은 지난해 한 17 억 이상 하던 전세 가격이 10 억 밑으로 하락했고 , 서초구의 반포동 아파트는 20 억 대를 넘던 아파트가 지금은 12 억 대에 거래가 되고 있습니다.

 

그래서 반값 전세다라는 말도 있습니다. 전세 시장이 독특한 점은 주택 가격이 하락하더라도 소유자가 주택을 판매하지 않고 유지할 수 있다는 점입니다. 그러나 전세 가격의 하락은 모든 전세 계약이 만기에 이를 때 연장을 해야 하는 측면에서 주목해야 합니다. 이러한 가격 하락에 대한 수렴 가능성이 높아지면 이러한 거래 패턴이 전체 시장에 확산될 가능성이 크다고 판단됩니다.

 

 

2. 전세 가격의 급격한 하락 원인과 영향

 

전세 시장에서 전세 가격이 22억 원까지 상승한 사례는 실제로 놀라운 현상이었습니다. 그러나 이러한 높은 전세 가격은 정상화되는 과정으로 볼 수 있습니다. 특히 2020년과 2021년에는 몇 가지 요인이 전세 가격 폭등에 기여했습니다.

 

첫째로, 금리가 매우 낮아져 전세 관련 대출이 크게 증가한 것이 이유입니다. 낮은 금리로 인해 많은 사람들이 전세 관련 대출을 신청하게 되었습니다.

 

둘째로, 임대차 보호법이 개정되면서 전세 계약 기간이 2년에서 4년으로 연장되었습니다. 이로 인해 일시적으로 전세 가격이 상승한 측면이 있었습니다. 이러한 요인들이 중첩되면서 전세 가격은 빠르게 상승하였으며, 그에 따라 가격 하락 폭도 크게 나타나고 있는 것입니다.

 

특히 2021년에 전세 가격이 고점을 찍은 이후로, 이제 계약 갱신 시기가 다가오면서 전세 가격의 하락 폭이 크게 나타날 수 있습니다. 이는 집주인들에게 큰 부담을 주는 요소가 됩니다. 이전과 비교했을 때 전세 가격의 상당한 차이 때문에, 보증금을 반환해야 하는 집주인 입장에서 문제가 발생할 수 있는 가능성이 큽니다. 한국에서 전세 가격이 큰 폭으로 하락하는 것은 이번이 처음이라는 점이 흥미로운 지점입니다. 이로 인해 집주인들도 전세 가격이 계속 상승할 것으로 예상하고 있었기 때문에, 가격이 하락하자 전화를 받지 않고 계약을 진행하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

 

이러한 상황에서 집을 투자 목적으로 보유하고 있는 분들이 전세 보증금을 반환해 달라고 요청하면 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 

A. 두 가지 영향을 예측해 볼 수 있는데, 첫째로는 투자 수요가 감소할 것입니다. 전세 가격이 하락하면 갭 투자 수요도 감소하게 됩니다. 갭 투자는 전세를 끼고 집을 구매하는 사람들을 의미합니다.

 

B. 둘째로는 집을 투자 목적으로 보유하고 있는 분들과 같이 전세 레버리지를 통해 집을 구매하고 보유하고 있는 경우, 전세를 반환해 달라는 요청에 따라 대출을 받거나 집을 매각해야 할 수도 있습니다. 이러한 상황에서는 일종의 매도 물량에도 영향을 미칠 수 있습니다.

 

 

 

3. 눈여겨보아야 할 관점

 

전세 매매 비율이라는 건 분모에 매매가를 두고 분자에 전세가를 두는 비율을 말하는 것으로 주택 가격 중에서 전세 가격이 차지하는 비율에 따라 투자 수요와 매도 물량이 결정될 가능성이 있다는 것입니다.

 

그런데 지금 전세 매매 비율이 50%가 깨졌으니 지금의 전세 매매 비율이 왜 떨어지고 있는지 원인 파악을 해야 하는데 이유는 전세 가격이 떨어지고 있기 때문입니다. 그래서 전세가율이 떨어지고 다음 단계는 전세 가격이 떨어지면 앞으로 집값이 추가 하락하게 돼 있습니다.

 

그러면 분모가 가격이 하락하고 그러면 전세 가격이 조금 반등할 수 있습니다. 그런 상황이 앞으로 전개되고 시장이 또 어떤 변화를 일으킬 수 있다는 것입니다.

 

또 주의해서 볼 관점은 거래량입니다. 거래가 얼마나 빈번하게 되고 회복되고 추세적으로 증가하느냐가 굉장히 중요합니다. 최근에 약간의 변화가 있는데 올해 2 월에 서울 아파트 거래량이 2,000 건을 넘어서면서 사실 1,000 건이 안 됐는데 2,000 건을 넘어서면서 시장이 회복하는 거 아니냐 이런 기대감을 형성하고 있는 상황입니다.

 

그 증가 원인은 가격이 떨어졌기 때문에 증가한 것이고 반면 또 또다시 가격이 조금 회복하고 있습니다. 가격이 오르면서도 거래량은 늘 수 있는 것은 시장이 진짜 회복할 때라 그래서 거래량이 추세적으로 회복하는 걸 잘 보시는 것이 중요합니다.

 

그런데 아직은 추세적인 상승으로는 볼 수 없는 이유가 다시 가격이 조금씩 스멀스멀 오르기 시작하면 거래량이 다시 떨어질 겁니다. 이미 떨어졌기도 합니다. 추세적인 상승이라는 판단은 절대량보다도 자산시장에서는 흐름이 중요합니다. 그런 차원에서는 최소 4 개월에서 5 개월 이상의 지속적인 증가 추세가 중요합니다.

 

+미분양이 시장에 미치는 영향

 

2023 년 한국의 부동산 시장에서 또 하나 중요한 것은 미분양 아파트입니다. 최근에 미분양 아파트가 또 증가하고 있고 위험이 커지고 있는데 시장에 어떤 영향을 미치는가를 관심 있게 보면 좋을 것 같습니다.

현재 전국의 미분양 아파트는 7 만 5,000 가구 이상으로 증가한 상황이고 더 문제가 되고 있는 건 준공 후 미분양이서 악성 미분양입니다. 2월 기준 전국에 8,554 호의 미분양이 준공 후 미분양으로 쌓이고 있고 이런 아파트들이 또 다른 문제를 야기할 수 있는 것입니다.

 

건설사 입장에서는 전세 시장의 하락과 미분양 아파트의 매출 부진으로 인해 불가피하게 할인 분양에 나서고 있는 것으로 이해할 수 있습니다. 특히 서울 지역에서는 이미 30% 이상의 할인을 진행하고 있고, 경기도에서도 할인 분양이 시작되고 있는 상황입니다. 이런 시장의 큰 흐름들은 투자수요 혹은 시장의 근본적이 변화들, 전세가율 같은 것들이 일으키니 유의해서 보는 것이 좋습니다.