주택 담보 대출(주담대) 금리, 이자, 나이 제한 등 고려해야 할 점

최근에는 50년 만기 주택담보대출의 나이 제한이 도입되거나 아예 판매 중단되는 등의 소식도 들리고 있어서, 주담대를 받아서 집을 사려는 사람들의 고민이 더욱 커지고 있는 것 같습니다. 주택담보대출(주담대) 금리, 이자, 그리고 나이 제한 등 제한 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

50년 만기 주택담보대출

 

나이 제한 논란

 

50년 만기 주택담보대출 상품이 출시되었습니다. 이 상품은 초기에는 많은 관심을 받았으나 최근에는 나이 제한을 도입하여 만 34세 미만만 대출을 받을 수 있게 제안되었습니다. 이러한 제안으로 인해 여러 가지 논란이 일고 있습니다.

 

정부 입장에서는 처음 의도는 좋았으며, 대출 원리금 상환 부담을 줄이고 대출 한도를 늘리는 효과가 있기 때문입니다. 특히 올 초에 집값이 하락하면서 이러한 대출 상품의 필요성이 커졌습니다. 그 결과, 50년 만기 주택담보대출 상품은 인기를 얻게 되었습니다.

 

7월 말에 받은 50년 만기 대출 총액은 약 1조 7,995억 원이었습니다. 그리고 8월 24일 기준으로는 약 2조 8,867억 원까지 급증하였습니다. 정부와 기획재정부 입장에서는 가계부채를 관리해야 할 의무가 있어서 이런 단기간 내에 부동산 시장 분위기가 회복되면서 대출 급증 현상을 방치할 수 없다고 판단하였습니다.

 

따라서 정부의 입장에서는 50년 단 만기 주택담보대출 상품 자체를 없애긴 어렵지만 한도를 줄여야 한다고 판단하였습니다. 그러나 청년들에게 일정한 혜택을 주어야 하므로 나이 제한인 만 34세 이하의 제한을 도입하였더니 현재 논란이 되고 있는 것입니다.

 

 

장기 상환과 이자 부담을 고려한 선택

 

50년 만기 주택담보대출은 갚아야 할 기간이 매우 길고, 이자 총액을 고려하면 상당한 부담이 될 수 있습니다. 그러나 당장 지출하는 돈은 줄어듭니다. 이러한 이유로 50년 만기 주택담보대출 상품이 인기를 얻게 된 것입니다.

 

예를 들어, 5억 원을 대출한다고 가정해 봅니다. 대출금리가 4.4% 일 때, 40년과 50년 만기로 나누어서 계산해 보겠습니다. 그 결과, 이자 총액은 다음과 같습니다.

40년 동안 : 약 5억 6,357만 원

50년 동안 : 약 7억 3,769만 원

=> 40년 대비하여 50년은 약 2억 원 정도 더 많이 지급해야 합니다. 그럼에도 불구하고 왜 사람들 사이에서 폭발적인 인기를 얻었는지 의문일 수 있습니다.

 

그 이유는 월간 상환 금액인 원리금을 고려했을 때입니다. 예를 들어, 월상환금이 원금과 이자의 합계인 경우에는,

40년 만기 : 약 월 221만 원

50년 만기 : 약 월 206만 원 (세이브 가능)

=> 따라서 한 달에 몇만 원씩 저축할 수 있는 장점 때문에 사람들 사이에서 폭발적인 인기를 얻었습니다.

 

하지만 실제로 주택담보대출을 받아오는 사람들의 통계 데이터를 보면 평균적으로 대출 기간은 약 7년 정도입니다. 주택을 팔거나 전세 등으로 거주 형태가 변경되면 한꺼번에 남은 대출금을 갚게 되므로 50년이 이롭다 생각하는 경우가 많습니다.

 

 

DSR 규제와 50년 만기 주택담보대출

 

대출 한도와 상환 능력의 상관관계

 

DSR(Debt Service Ratio) 규제는 현재 우리나라에서 대출 규제를 하고 있는 정책 중 하나입니다. TV(전세가치비율) 규제가 집값에 영향을 주는 것과 마찬가지로, DSR 규제는 소득 대비 원금과 이자의 상환 금액이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하는 정책입니다.

 

이러한 DSR 규제로 인해 소득이 높은 사람들은 더 많은 대출을 받을 수 있게 되고, 자금력이 부족한 분들은 연소득의 40%만큼만 대출을 받을 수 있게 됩니다. 그런데 50년 만기 주택담보대출을 선택하면 원리금 상환액이 줄어들어서 실질적으로 대출 한도를 늘릴 수 있다는 장점이 있습니다.

 

결과적으로 단순히 월간 상환액을 적게 내는 것 외에도, 이러한 특성으로 인해 50년 만기 주택담보대출은 추가적인 대출 한도를 확보할 수 있는 장점 때문에 많은 선호를 받고 있습니다. 그래서 가계부채 문제의 일부 요인으로 지목되어 만 34세 이하만 해당 상품을 받을 수 있도록 변경되었습니다.

 

 

중장년층의 불만과 은행별 차이

 

중장년층 입장에서는 34세 나이 제한이 도입된 것에 대해 불만이 나올 수밖에 없을 것으로 예상됩니다. 이러한 정책 변경은 차별적인 요소로 받아들여질 수 있습니다. DSR 비유를 통해 이해를 돕겠습니다.

 

친구로부터 300만 원을 빌렸다고 가정해 봅시다. 그리고 3개월 동안 빌린다면 매달 100만 원을 세 번 내야 합니다. 만약 5개월 동안 빌린다면 매달 50만 원을 여섯 번 내야 하므로 부담이 줄어듭니다. 이와 같이 부담이 줄어든 만큼 대출 총한도가 늘어날 수 있습니다. 따라서 많은 분들이 이점을 고려하여 50년 만기 주택담보대출 상품에 신청하였습니다.

 

그러나 정부는 너무 많은 신청으로 인해 나이 제한을 도입하여 제한하고 있습니다. 이로 인해 제 주변에서도 나이가 어때서, 집 마련하려는데 왜 34세 이하만 가능한가라는 불만의 목소리가 많아지고 있습니다. 

 

그래서 정부는 나이 제한을 두지 않겠다 하였지만, 실제로 현장에서는 은행들이 각자 다른 기준으로 대출 상품 운영 중입니다. 예를 들어, 신한은행, 수협, 카카오뱅크는 만 34세까지 대출 가능하며, 광주은행은 만 50세까지 허용합니다. 반면, 농협, 비엔케이 부산 경남은 해당 상품 판매를 중지하였습니다.

 

따라서 은행별로 차이가 있는 것으로 보아 중장년층 입장에서는 혼란스러울 수 있으며 급조된 대출 한도 확대 등의 변화가 발생하는 상황입니다.

 

 

주담대를 받을 때 고려해야 할 사항

 

첫 번째로 상환 방식에 따라 주담대 갚는 돈의 차이가 있습니다.

 

 

일반적으로는 만기일식 상환, 원리금 균등 상환, 원금 균등 상환 방식이 사용됩니다.

 

만기일식 상환이란 이자만 내고 원금은 전혀 갚지 않는 방식입니다. 예를 들어, 3억 6천만 원을 빌린다고 가정하면 매달 150만 원씩 이자만 지불하다가 집을 팔 때에 한꺼번에 원금을 갚게 됩니다. 수요자 입장에서는 부담이 적어 보일 수 있습니다. 투기의 악용될 수 있어 지금은 찾아볼 수 없습니다.

 

원리금 균등 상환이란 매달 일정한 금액으로 이자와 원금을 동시에 균등하게 갚는 방식입니다. 예를 들어, 매달 150150만 원씩 지불하여 30년 동안 이자와 원금을 균등하게 갚습니다.

 

원금 균등 상환이란 매달 일정한 금액으로 원금만 균등하게 갚고, 이자는 변동되는 방식입니다. 처음에는 부담이 크지만 시간이 지남에 따라 줄어드는 방식입니다.

 

=> 총량, 즉 30년 동안 낼 이자를 따진다면 원금균등상환이 제일 적게 내고 그다음이 원리금입니다. 내가 갚을 능력이 있으면 원금상환, 내가 좀 힘들다 싶으면 원리금 상환방식이 이로운 면이 있습니다.

 

두 번째로 대출 이자의 결정적인 요소로 변동 금리와 고정 금리가 있습니다.

 

변동 금리 대출은 시장 환경에 따라 변동되며, 고정 금리 대출은 계약 시점에서 정해진 금리를 유지합니다. 고정금리는 보통 변동금리보다 0.5% 높게 책정됩니다.

 

변동과 고정 중 어느 것이 유리한지 판단하기 위해서는 향후의 경제 전망 등 다양한 요소를 고려해야 합니다. 금리가 올라갈 땐 고정금리, 내려갈 땐 변동금리가 유리합니다. (현재 이 시기가 금리의 최고 꼭짓점이라고 보는 시선이 있어 그러면, 변동금리가 더 유리합니다.)