'특약' 추가로 본 '전세 보증금 반환 보증 보험' 가입 법적 대응 보기

상반기에 큰 전세사기로 세간이 떠들썩했는데 1년이 지나지도 않아서 수원에서 전세사기가 대규모로 일어났다고 하여 마음이 아픕니다. 대표적인 전세사기 유형과 특약 추가를 해서 '전세 보증금 반환 보증 보험' 가입하면 법적 대응이 가능하지 알아보았습니다.

 

 

 

1. 전세사기 유형

 

● "깡통전세"는 전세 보증금과 집주인의 대출금 합계가 해당 주택의 가치를 초과하는 경우를 의미합니다. 이러한 상황이 발생하면, 집주인이 대출금을 갚지 못해 부동산이 경매에 넘어가게 되고, 세입자는 전세보증금을 회수하지 못하는 위험에 노출됩니다.

 

특히 신축 빌라나 아파트에서 이런 사례가 자주 발생하는데, 그 이유는 신축 부동산의 시세를 정확하게 파악하기 어렵기 때문입니다. 추가로, 매물 주인이 세입자에게 다양한 혜택(예: 가전제품 지원, 이사비 지원 등)을 제공하여 세입자를 유혹하는 경우도 있습니다.

 

● 갭 투자라는 방식으로 깡통전세가 발생하는 경우도 있는데, 갭 투자란 부동산 매입 전에 세입자를 구해 전세보증금을 받고, 그 금액과 은행 대출로 잔금을 치르는 행위를 말합니다. 이 방식으로 집값보다 큰 금액의 전세 보증금 다 받아내면서 동시에 많은 수의 부동산을 소유하게 되는 경우도 있습니다.

 

하지만 문제는 갭 투자 방식으로 여러 채의 부동산을 소유한 사람들이 부동산 가격 하락 등으로 인해 대출 상환 능력이 없어지거나 원치 않은 경매 상황에 처하게 되면서 세입자들이 전세보증금 반환 문제에 봉착할 수 있다는 점입니다.

 

따라서 깡통전세 문제를 예방하기 위해서는 계약 체결 시 주택 가치와 보증금 및 대출 액수 등 여러 요소들을 철저하게 확인해야 합니다.

 

 

2. 전세사기 방지 예방법

 

가. 주변 시세 정보 확인

 

"깡통전세"를 피하기 위해, 아래와 같은 방법으로 주변 시세 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

① 안심 전세 앱 이용 : 국토교통부에서 제공하는 '안심전세' 앱을 이용하면 주변의 부동산 가격 정보를 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

② 실거래가 정보 시스템 이용 : 국토교통부의 '실거래가 공개시스템'에서는 매매, 전월세 거래가 발생한 모든 부동산의 실제 거래 가격을 조회할 수 있습니다.

 

 

 

 

③ 법원 경매 정보 시스템 이용 : 법원 경매 사이트에서는 각 부동산의 경매 시작 가격과 낙찰 가격 등을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

④ 직접 발로 뛰어보기 : 인터넷으로 정보를 얻는 것도 중요하지만, 직접 해당 지역에 방문해서 주변 부동산 중개소에 문의하거나 주민들과 대화해 보는 것도 좋은 방법입니다.

 

위와 같은 방법으로 다양한 시장 정보를 충분히 파악한 후에 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 특히 계약 전에 해당 건물의 매매했던 기록과 현재의 매매판정가, 그리고 전세금 등 여러 요소들을 종합적으로 고려했을 때 비정상적으로 높다면 그런 상황은 조심해야 할 신호일 수 있습니다.

 

나. 공인중개사 사무소의 정상 영업 확인

 

공인중개사 사무소가 정상적으로 영업하고 있는지 확인하는 것은 전세 계약을 체결할 때 중요한 과정 중 하나입니다. 이는 손해 발생 시 공인중개사 협회로부터 보상을 받기 위해서도 필요합니다.

 

2022년부터는 공인중개사 협회로부터 받을 수 있는 보상 한도액이 1억 원에서 2억 원으로 상향 조정되어, 만일의 경우에 더 큰 보호를 받을 수 있게 되었습니다. 따라서 전세 계약 체결 전에 반드시 해당 부동산 중개업소의 등록 여부와 영업 상태를 확인하는 것이 필요합니다.

 

① 안심전세 앱 이용 : 국토교통부에서 제공하는 '안심전세' 앱을 통해 해당 부동산 중개업소가 정상적으로 등록되어 영업 중인지 확인할 수 있습니다.

 

② 국가공간정보포털 이용 : 국가공간정보포털에서도 부동산 중개업소의 등록 여부와 영업 상태를 확인할 수 있습니다.

미등록이거나 업무 정지 처분을 받은 부동산 중개업소는 공인중개사 협회의 보상 체계에 포함되지 않기 때문에, 계약 시 문제가 발생하면 손해를 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

다. '전세금 반환 보증 보험' 가입 여부

 

전세금 반환보증보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우를 대비하여 가입하는 보험입니다. 이 보험에 가입하면, 만약 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황에서 보험회사가 대신해 줍니다.

 

임차인은 임대인의 동의 없이도 이 보험이 가입 가능합니다. 그러나 임대인에게 미리 고지하지 않고 가입할 경우, 계약 관계에서 문제가 발생할 수 있으므로 미리 고지하고 가입하는 것이 바람직합니다.

 

그러나 모든 주택에 이 보험이 적용되는 것은 아닙니다. 예를 들어 신축 빌라와 같은 경우 평가가 어렵기 때문에 보증보험 제도가 적용되지 않을 수 있습니다. 따라서 계약 체결 시 전세금 반환보증보험이 적용되지 않으면 계약 해지 및 기존 지급한 계약금과 중도금 반환 등의 특약을 넣는 것이 좋습니다.

 

 

3. 요약

 

전세계약 체결 시 "전세금 반환보증보험"의 가입 여부 확인 및 필요시 특별 약정 추가 등 예를 들어, "만약 전세보증금 반환 보험 제도를 가입이 안 되면 계약을 해지하고 기존에 지급한 계약금이나 중도금 다 반환한다"와 같은 특약을 해 놓아야 문제가 없을 것이고 이를 통해 안전한 거래를 위한 준비를 하는 것이 중요합니다.

 

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