전세 사기 피해 대책

전세 사기로 인해 집이 사라져 버린 피해자들과 세입자들의 불안감은 매우 이해할 수 있습니다. 이와 관련하여 정부는 전세 사기 방지를 위해 다양한 대책을 마련하고 있습니다. 대표적인 전세 사기 피해 상황과 대책 그리고 주의사항을 안내해 드리도록 하겠습니다.

 

 

전세 시장의 현재 상황과 추이

 

전국적으로 전세 사기 지뢰밭 같은 상황이 이어지고 있습니다. 현재는 전세 포비아가 젊은 층에게 큰 공포로 다가오고 있어 전세 거래는 줄어들고, 반면 월세 거래는 급증하고 있습니다. 이러한 월세 현상은 전세 가격과 집값이 하락할 가능성이 있어서 나중에 전세금을 돌려받지 못하는 역전세 현상이 발생할까 봐 2030 세대들이 월세를 선호하는 것으로 나타나고 있습니다. 전세 거래량은 12% 이상 줄고 월세 거래량은 실제 30%대 가까이 급격히 늘어난 상황입니다. 이러한 상황은 전국적으로 벌어지지만 주로 일자리가 많은 지역이나 산업단지 인근 지역에서 많이 발생하고 있습니다. 예를 들어 동탄, 부산, 미추홀구 등이 해당됩니다.

이러한 상황에 대한 공포와 분노가 더해지면서 온라인에서는 나쁜 임대인들의 이름과 사진이 공개되기도 하고 있습니다. 전세 피해가 우려되는 지역에는 대개 2030 세대들이 많이 몰리는 곳이 포함되며 많은 일자리가 있는 곳이나 산업단지 인근 지역에서 발생하고 있습니다. 전셋값이 고점이었던 시기는 2021년 가을이었고 이제 2년 계약 만기가 가을에 돌아오게 됩니다. 이때 피해자들이 더 발생할 수도 있지만 현재는 계속해서 전세 포비아가 이어지고 있습니다. 2021년에 임대차 3 법이 변경되면서 전세 가격이 폭등하는 경향이 있었고 이후에도 최고점 부근에서 계약들이 많이 이루어졌습니다. 따라서 이러한 상황은 당분간 올 한 해 지속될 것으로 예상됩니다. 이러한 전세 포비아 상황에서는 전문가의 조언을 듣고 현명한 선택을 하는 것이 중요합니다.

 

 

 

전세 사기 피해의 유형과 원인

 

빌라나 다세대주택에 전세 살고 계신 분들이 혹시 나도 지금 피해자인 거 아닌가 고민을 한다고 합니다. 피해 유형을 정리를 해 보면 우선 전세 가격 부풀리기가 있습니다. 매매 시세를 가장한 거래가 생기게 되면 예로 매매가 한 2억인데 전세를 2억 5,000에 준다는 것입니다. 매매 시세가 원래 2억이면 전세가 보통 한 1억에서 1억 5,000이어야 했었는데 만약 그 2억짜리를 3억짜리 거래가 나오면 현재 전세 대출제도가 3억 원에 90%까지 되니까 2억 8,000으로 뜁니다. 그렇게 되면 전세 가격이 부풀려지는 것입니다. 그러면서 돈이 모자란 분들은 일부는 전세 대출을 활용하고 자꾸 집 가격을 올리다 보니 선순위 채권이 있고 신축이면 좋은 집에 살고 싶으니 무리해서 들어가게 되는 일들이 빚어지게 되는 것입니다. 거기서 매매 시세 조작과 연결되어 무자본 갭투자는 이런 식의 형태로 전세 가격이 올라가게 되면 전세 가격이 집값의 100%까지 되는 경우가 생기기 때문에 그냥 사인만 해도 집을 가져오게 됩니다. 가져온 뒤에 세금이 밀리거나 한 사람이 일부러 그걸 다 살 수도 있게 되면 배당 순위가 국세가 우선이기 때문에 무자본 갭투자를 한 데서 사는 분들은 원래 있던 보증금을 못 찾게 되는 것입니다. 경매에 들어가면 국세로 세금이 먼저 나오고 배당이 빠지니까 그렇습니다. 정부가 먼저 가져가고 그다음 은행이 가져가니 피해를 보게 되는 이런 형태로 분류할 수 있습니다.

 

전세 사기의 근본적 원인은 일단 나쁜 의도를 가진 사람들이 첫 번째 문제겠지만 그런 나쁜 의도를 가질 수 있게끔 제도 자체가 미흡한 부분들이 많이 있습니다. 전세 대출이 그 출발점이라고 생각하는데 전세 대출이라는 부분이 이때는 사금융이었습니다. 전세입자와 임대인이 서로 필요에 의해서 상호 좋은 뜻으로 잘 진행돼 왔었는데 정부의 개입과 대출 지원 등은 부동산 시장에 영향을 미치고 집값 상승에 영향을 줄 수 있습니다.

일부 정부의 정책이 부동산 시장에 영향을 미친 적이 있는 것으로 알려져 있습니다. 과거에는 정부의 개입이 있었지만, 그 결과 부작용이 발생하여 다시 조정된 경우도 있었습니다. 예를 들어, 2012년, 2011년, 2009년에는 정부가 부동산 시장에 개입했으나 이로 인해 부작용이 발생하여 다시 조정되었던 것으로 알려져 있습니다. 또한, 2015년 박근혜 정부 시기에는 월세 시대를 예고하면서 대출을 확대하였는데, 이러한 대출 지원 정책이 전세 가격 상승과 집값 상승을 일으킬 수 있었습니다.

그 와중 예를 들어 가짜 시세로 거래가 되어 2억 인 거래가 4억에 거래가 되면 현재도 그렇고 그 당시에 전셋값의 90%나 100%까지 대출을 해 줬습니다. 그러면 당연히 전세금이 급하게 바뀌게 되는 것이고 주택 가격이 내려가게 되면 당연히 역전세가 나고 돈을 못 돌려주는 임대인들이 나오게 되어 지금과 같은 현상이 벌어지게 되는 것입니다.

 

 

올바른 정부 대책의 필요성과 전세 계약 시 주의점

 

민간 사금융의 전세 대출제도에 대한 정부의 개입으로 은행 입장에서는 대출을 확대하고 정부에서 보증해 주는 형태가 있었습니다. 이로 인해 은행은 대출 금액을 높이고자 하는 경향이 있었고, 지역 은행 지점장들은 인사 고과나 성과에 따라 대출을 늘리고자 했습니다. 이에 따라 집값이 상승하면 미리 가상 거래를 통해 가격을 조작하는 업자들도 등장했습니다. 이러한 상황에서 전세 대출로 인한 여러 사기 형태가 발생할 수밖에 없었습니다.

 

전세 대출이 없어지면 월세도 계속 상승할 가능성이 있지만, 월세는 한계가 있습니다. 시장은 수요와 공급의 원칙에 따라 월세 금액이 지나치게 높아지면 주택 가격과 비교하여 주택 담보 대출을 받아 집을 구매하는 경향이 생길 수 있습니다. 그래서 해외는 다 월세 형태로 가기 때문에 우려하는 수준의 월세 수준은 되지는 않을 것입니다. 급하게 보시면 월세가 너무 높아지지 않냐 하지만 지금도 유효 회전량의 물건들이 있어서 서로 경쟁하게 되면 시장 금리 수준으로 균형점이 맞게 되어 있습니다. 그럼 결국 앞서 언급한 피해 유형이 이렇다는 것은 내가 들어갈 집 시세부터 정확히 알아야 할 것 같은데, 매매가 대비 전세가가 어느 정도 넘어가면 이건 의심해 봐라 하는 기준이 있습니다.

 

매매가에 대한 기준에 대해서 상식적으로는 매매가를 조작하지 않는다는 전제하에 정상적인 가격이면 경매 같은 과정을 거치게 되고 문제가 터지면 경매 가격의 보통 낙찰가를 보면 빌라나 다세대 주택의 거래 가격이 일반적으로 80% 이상 혹은 보통 70%대에 이루어진다는 점을 고려하여, 전세 보증보험이나 전세 대출의 금액 한도를 70%로 제한하는 것은 주택 가격 상승을 어느 정도 억제할 수 있고, 손실이 발생할 경우 그 갭이 작아질 수 있다는 잠재적 효과가 있을 수 있습니다.

 

그러나 신축 빌라와 같은 경우 거래 기록이 없기 때문에 가격 산정에 주의가 필요합니다. 이때 토지 가격이나 공시가격과 같은 지표들을 활용하여 적절한 가격을 산정할 수 있습니다. 토지 가격은 해당 지역의 토지 시장 가격을 나타내며, 공시가격은 해당 주택의 공공기관에서 정한 공인된 가격입니다. 이러한 지표들을 참고하여 신축 빌라의 가격을 적정하게 결정할 수 있습니다. 토지의 공시지가가 있고 건축비가 있으면 만약 그 주위의 시세와 공시가격이 2억이었고 그런데 신축을 하면서 건축 비용을 추가하면 더 비싼 금액이 나오게 되는데 이것을 배제하고 가상 거래 같은 4억, 5억이 되면 그걸 시세로 잡으면 안 됩니다. 그런데 이런 일들이 실제로 시장에서 벌어지고 있습니다. 정부에서 해당 지역의 공시가격을 기준으로 건축비를 산입 하여 시세를 안정화하는 가이드를 제시하는 것은 한 가지 방법입니다. 이를 통해 시장에 대한 투명성과 신뢰도를 높일 수 있으며, 건축비를 적절하게 반영하여 가격을 산정하는 데 도움이 될 수 있습니다.