가족 간 부동산 매매 양도세와 증여세 비교

시세 16억 원이 넘는 서울의 한 아파트입니다. 그런데 실제 거래된 가격으로 10억 6천만 원이 찍혀 있습니다. 자식에게 직거래로 저가양도 해서 그렇답니다. 부동산 시장에서 직거래라는 건 공인중개사 없이 직접 만나서 하는 거래를 말하는데 이럴 땐 양도세와 증여세는 어떻게 되는지 알아보았습니다.
 
 

가족 간 거래에서 양도세, 증여세

 
주택시장이 불황인 시기에는 싼 가격에 남한테 파느니 이 금액보다 수억 원 더 낮은 가격으로 가족 간 매매거래를 표현하기도 합니다. 부동산의 가격은 항상 변동을 하기 때문에 싸게 팔 수는 있습니다만 가족 간에 거래인 경우에는 세법에서 일정한 범위를 기준으로 두고 있습니다.
 
따라서 일정 범위를 벗어나게 되면 양도세와 증여세 이 두 가지 세금에 대해서는 문제가 생기기 때문에 일정 범위가 어떻게 정해져 있는지 명확하게 알고 있어야만 합니다.
 

양도세

● 먼저 양도세 계산 구조를 보면 판 금액인 양도 가격에서 산 금액인 양도 차익에 대한 시세 차익 부분에 세금을 내야 합니다.

● 예를 들어 시가 10억 원인 아파트를 딸에게 5억 원에 싸게 팔았다고 했을 때 10억 원의 양도세보다는 5억 원인 양도세가 시세 차이가 더 줄어들기 때문에 세금이 줄어들게 되면 국세청에서는 세금 회피를 위해 싸게 판 거로 보고 5억 원에 판 금액이 아닌 적정가격 10억 원에 해당하는 양도세를 다시 부과하고 있습니다.
 

증여세

● 그리고 증여세는 자식이 내는 세금입니다.

● 우리가 시세 10억 아파트를 10억 원에 팔 수 있는데 남한테 5억 원에 팔진 않습니다.

● 그런데 가족이라고 10억 원짜리 아파트도 5억 원에 팔 수는 있습니다. 그러나 자녀기 때문에 5억 원에 싸게 샀다 하면 경제적 이익을 공짜로 얻었기 때문에 싸게 살 수 있었던 거다고 해서 증여세를 부과하게 됩니다.
 
 

양도세와 증여세의 기준

 

양도세

● 양도세 기준을 먼저 한번 살펴보면 시가의 적정가격인 시가의 5%인 금액하고 3억 원의 금액 중 적은 금액 이상의 차이가 발생하면 양도세를 다시 계산하게 됩니다. 실제 시가인 금액 하고 거래 대금의 금액 차이인 자녀한테 판 금액의 차이가 저 두 개 중에 낮은 금액보다 더 많이 나오게 되면 양도세를 다시 계산하게 됩니다.

● 예를 들면 적정 가격인 10억 원의 아파트를 기준으로 보면 10억 원의 5%는 5000만 원이 나올 거고, 3억 원과 두 개를 비교하면 둘 중 적은 금액은 5000만 원이 되겠습니다. 그러면 시가 10억 원 하고 5000만 원을 뺀 금액은 9억 5000만 원 이 금액 범위를 벗어나서 싸게 팔게 되면 양도세를 실제 대금 거래한 금액이 아닌 10억 원으로 부과를 한다라고 보면 됩니다. 9억 5000만 원보다 높게 팔면 9억 5000만 원이상에 대한 양도세를 내니 오히려 10억 양도세보다 더 적게 낼 수 있게 됩니다.
 

증여세

● 증여세도 기준은 똑같습니다. 증여세는 양도세보다는 범위의 여유가 있습니다. 시가와, 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액보다 더 큰 차이가 발생했을 때 실제 거래한 대금과 시가 금액의 차이가 발생을 했을 때 증여세를 부과하게 됩니다.

● 예를 들어 앞의 예와 동일한 금액 시가 10억 원인 아파트를 기준으로 보면 10억 원의 30%와 3억 원 두 개를 비교했을 때는 3억 원이 나오게 되면 시가 10억 원에서 3억 원을 차감한 7억 원 보다 더 싸게 팔았을 때는 증여세가 부과된다라고 보시면 됩니다.

● 그러면 아까 본 젤 처음 사례처럼 시가 10억 원의 아파트를 5억에 완전 절반 값에 판 경우 시가 10억 원인 아파트를 아버지가 딸에게 5억 원에 저가로 판매를 했다고 했을 때 시가 10억 원의 30%는 3억 원이 됩니다. 그러면 7억 원을 넘는 부분이 생겼기 때문에 증여세는 나오고 차이 부분인 5억 원 중에서 일정 범위 안에 있는 3억 원은 싸게 팔아도 괜찮은 범위니 증여세가 안 나옵니다. 5억 원 중에서 3억 원을 차감한 2억 원에 대해서는 범위를 넘어버렸기 때문에 증여세가 나온다고 보면 됩니다.
 

 
 

저가 양도 후 세금과 일반 증여 후 세금

 
세금 비교를 해보면 서울 아파트 평균 매매가격 12억 원 기준으로 보면 12억 원의 30%와 3억 원을 비교해 봤을 때 12억 원의 30%는 3억 6000만 원이 나옵니다.
 

증여세

● 증여세는 적은 금액은 3억 원이 되니 12억 원에서 3억 원을 차감한 9억 원까지는 싸게 팔아도 자녀한테는 증여세가 부과되지 않습니다.

● 그런데 굳이 안 팔고 일반증여를 하게 되면 12억 원에 해당하는 금액에 대한 증여세가 약 2억 9000만 원이 나온다고 볼 수 있습니다.
 

양도세

● 양도세도 따지면 시가 12억 원인 아파트를 지금 9억 원에 저가 양도 했다고 봤을 때 취득가격은 5억 원, 보유기간은 한 15년 정도 된 아파트다라고 가정을 하면
시가 9억 원은 범위를 벗어났기 때문에 9억 원으로 계산하는 양도세는 인정받을 수 없고 시가 12억 원으로 계산한 양도세가 나오게 됩니다. 그러면 양도세는 1억 8500만 원이 나올 것입니다.

● 증여세와 양도세를 비교를 했을 때는 약 1억 500만 원 정도 세금이 줄어드는 효과가 있습니다.

● 부모가 1세대 1 주택자면 양도세 비과세 대상 될 수 있어 이때는 양도세 자체가 12억 원까지는 비과세가 되기 때문에 0원이 되고 단순하게 일반으로 증여를 했을 때 증여세 2억 9000만 원 그 금액 자체가 세금 전체에 세이브되는 금액이라고 볼 수 있습니다.
 
가족이 아닌 제삼자에게 싸게 양도하는 것도 가능은 한데 싸게 파는 이유가 합리적이다라고 판단되어야 추가적인 세금 문제가 발생하지는 않습니다.
 
결론적으로 저가 양도할 때 주의해야 될 점은 저가 양도를 적절하게 활용을 하면 세금을 줄일 수 있는 방법이 될 수는 있습니다. 다만 가족 간에 돈이 오고 가는 거래이다 보니까 대금 지급이 확실하게 됐는지에 대한 거래 내역과 대금을 실제로 지급할 수 있는 자녀의 상환 능력 등을 확실하게 입증할 수 있어야 됩니다. 아무리 가족 간에 거래라도 매수 자금의 출처 그리고 그런 능력이 가능한지를 따져서 결정해야 됩니다.
 
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