일시적 2주택 여러가지 경우 일 때 양도세 절세 방법 알기

집을 2채 가지고 있는 사람들은 세금 문제 걱정이 많을 것입니다. 2 주택자라고 해서 무조건적으로 세금을 많이 내야 하는 것은 아닙니다. 개별적인 상황과 규정에 따라 혜택을 받을 수 있는 경우도 있습니다. 일시적 2주택의 여러가지 경우에서의절세 방법 알아보겠습니다.

 

 

1. 양도세

 

주택을 장기간 소유한 경우에는 양도소득세에서 일정한 감면 혜택을 받을 수 있거나, 주택 재구매 시에는 양도소득세를 회피할 수 있는 경우도 있습니다. 부동산 거래에서 양도세는 중요한 세금 중 하나이며, 이를 최소화하거나 절세하는 방법을 알아보는 것은 중요합니다. 하지만 양도세에는 다양한 상황과 규정이 존재하므로 개별적인 사례에 따라 상이한 혜택이나 규정이 적용될 수 있습니다. 따라서 양도세와 관련하여 상황에 따라 절세 여지가 있는지 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

2. 일시적 2 주택자

 

1 주택자와 2 주택자는 양도세 비과세 혜택에 차이가 있습니다. 일반적으로 1 주택자는 매매가액이 12억 원 이하인 경우에 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 2 주택자는 이러한 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

하지만 2 주택자가 되는 경우에는 주택 보유 여부에 대한 자신의 의지와 상관없이 발생할 수 있습니다.

주택을 이사하기 위해 취득하거나 상속받은 경우, 연로한 부모님과 동거 또는 집이 있는 상대와의 결혼으로 인해 2 주택자가 될 수 있습니다.

 

이런 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 다른 조건이나 예외 사항이 존재할 수 있으니, 해당 규정을 자세히 확인해 보시는 것이 좋습니다. 지방세법이나 주택자산세법 등 관련 법령에는 세부적인 내용이 담겨 있으며, 이를 통해 자신의 상황에 적용 가능한 혜택이 있는지 확인할 수 있습니다.

 

A. 이사를 가기 위해 주택 취득

 

비과세를 받기 위한 규칙을 1, 2, 3 규칙으로 요약해 보겠습니다.

 

① 규칙 : 주택을 취득한 후, 최소한 1년 이상은 지난 뒤에 새로운 주택을 취득해야 합니다.

 

② 규칙 : 기존에 가지고 있던 주택은 2년 이상의 보유 기간을 충족해야 하며, 조정 대상 지역에 위치한 주택이라면 2년 이상의 거주 기간도 지켜야 합니다.

 

③ 규칙 : 새로운 주택(B 주택)을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택(A 주택)을 팔 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 규칙은 2023년 1월 12일 이후에 양도한 경우에는 2년의 기간이 아니라 모두 3년의 기간으로 적용됩니다. 그러나 2023년 1월 12일 이전에 주택을 판 일시적 2 주택자들은 2년의 기간을 적용받게 됩니다. 또한, 분양권도 주택으로 취급되기 때문에 새로운 분양권을 취득한 후에는 2 주택자로서 적용됩니다. 따라서 분양권 취득 후 3년 이내에 기존의 주택을 팔 경우에 비과세를 받을 수 있습니다.

 

● 분양권은 완공되기까지 3년 이상의 시간이 걸리는 경우도 있습니다. 이 경우, 집이 없어 주택을 취득하고 실거주하는 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 실거주 요건을 충족하기 위해서는 기존의 주택(A 주택)을 취득한 후 1년이 지난 뒤 분양권(B 주택)을 취득하고, B 주택이 완공된 날로부터 3년 이내에 거주를 시작하고 최소 1년 이상 거주해야 합니다. 이후 B 주택이 완공된 날로부터 3년 안에 기존의 A 주택을 판매하면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

● 또한, 집이 낡아 재개발 또는 재건축되는 경우, 공사 기간 동안에는 집이 없어 다른 주택을 취득하게 될 수 있습니다. 이 경우에도 일시적 2 주택자로 분류될 수 있지만, 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 대체 주택이라고 합니다. 대체 주택에서는 최소 1년 이상 거주해야 하며, 새로운 주택(B 주택)이 완공된 후에는 3년 이내에 세대 전원이 이사를 시작하고, 실제로 1년 이상 거주해야 합니다. 그리고 신규 주택이 완공된 날로부터 3년 안에만 기존의 대체 주택을 팔 경우에 비과세를 받을 수 있습니다.

 

B. 상속받아 일시적 2 주택

 

● 상속을 통해 주택을 취득한 경우에는 2 주택자가 되더라도 기존에 보유하고 있던 주택을 팔 때는 1 주택자처럼 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

예를 들어, 딸이 주택을 소유하고 있고 어머니가 사망하여 주택을 상속받았다면 딸은 어쩔 수 없이 2 주택자가 됩니다. 그러나 딸이 본인이 소유하고 있던 주택을 팔 때는 비과세 조건을 충족하면 2 주택자여도 1 주택자와 동일하게 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

● 상속을 통해 주택을 받는 경우에는 예측해서 받는 주택이 아니므로 기간에 대한 제한은 없습니다.

 

● 그러나 주의해야 할 점은 기존에 보유하고 있던 주택을 팔 때만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 상속받은 주택을 팔 때는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다는 점입니다.

 

● 또한, 부모님이 돌아가시기 전에 세대 합가를 하게 되는 경우도 있습니다. 이 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 세대가 합쳐져서 2 주택자가 된 날로부터 10년 이내에 어떤 주택이든 비과세 조건을 충족하는 주택을 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 경우는 상속과는 달리 본인 주택이나 부모 주택과는 상관없이 비과세 혜택을 받을 수 있는 것입니다.

 

C. 결혼하면서 2 주택

 

요즘에는 결혼 적령기가 늦어지면서 개인이 각각 주택을 소유하고 있는 경우가 많아지고 있습니다. 이런 경우에는 결혼을 통해 두 사람의 주택이 합쳐져 세대가 합쳐지게 되면서 2 주택자가 됩니다. 그러나 이 경우에도 먼저 팔 주택에 대해서는 비과세 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

또한, 동거봉양의 경우에는 기존에는 10년의 기간을 필요로 했지만, 결혼일 때는 5년으로 기간이 줄어듭니다. 따라서, 두 사람이 결혼하여 세대가 합쳐지면서 2 주택자가 된 날로부터 5년 이내에 둘 중 어떤 주택이든 비과세 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

기존의 비과세 혜택은 각각의 주택에 해당하는 비과세 요건을 충족하면 되는 것입니다. 결혼 후 합친 세대에서는 먼저 팔 주택에 대해서만 비과세 요건을 충족하면 되며, 나머지 주택에 대해서는 해당 주택의 비과세 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.