경매 시장의 현 상황과 세입자들의 주의점, 그리고 대응 방안

 

집이 넘어가다니? 법대로 진행할 뿐입니다. '빨간딱지'를 여기저기 붙입니다. 드라마에서는 경매와 관련된 모습이 부정적입니다. 부동산 경매 시장에서 새로운 물건들이 계속 쌓이는 현상은 지역에 따라 다를 수 있으며, 경제 및 시장 상황에 따라 변동할 수 있습니다. 경매 시장의 현 상황과 세입자들의 주의점, 그리고 대응 방안에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

현재 경매 추세

 

경매를 너무 부정적으로 볼 필요는 없습니다. 은행이 대출금을 갚지 않은 경우나 세입자가 전세금을 돌려주지 않은 경우 등에는 경매가 이루어질 수 있습니다. 경매는 부동산 소유자나 세입자의 원치 않는 상황에서 법적인 절차로 진행되는 것입니다. 최근 경매 매물 건수가 늘어나는 추세입니다. 작년 3월이 1,415건이었는데 올 3월은 2,450건, 73.1%나 늘어났습니다. 왜냐하면 작년에 금리가 가파르게 오르면서 영끌족들이 대출 이자를 못 갚아 은행에서 경매를 넘기는 경우들이 있고 전세 가격이 많이 떨어지니 전세금을 돌려주지 못해 최근에 매물들이 많이 늘어났습니다. 또한 갭투자로 주택을 무차별적으로 매입한 분도 내놓고 있습니다. 그런데 알아봐야 할 지점은 지금이 아닙니다. 경매 같은 경우 절차가 6개월 정도 걸리고 대출 이자를 내지 않으면 그 기간까지 9개월에서 12개월이 걸립니다. 작년 하반기부터 시작이 됐다고 보면 매물이 늘어나는 것이 끝이 아니고 지금부터 시작이고 한 6개월에서 1년 정도는 계속 늘어날 가능성이 높습니다. 부동산 경매 시장에서 낙찰률이 점점 떨어지고 있는 상황입니다. 일반적으로 경매에 출품된 매물 중 약 30% 정도만 낙찰되고, 나머지는 유찰되어 주인을 찾지 못하는 상황이 발생하고 있습니다. 이는 부동산 시장에서의 경매가가 여전히 높아서 낙찰률이 저조한 부분과 관련이 있습니다. 부동산 시장의 가격 수준이 지나치게 높아져서 경매가가 비싸지는 현상이 발생하고 있습니다. 이에 따라 시장 수요자들은 더 좋은 조건의 매물을 원하면서도 현재의 부동산 집값이 하락하고 있는 경향이 있어 보수적인 접근을 취하게 됩니다. 따라서 경매에서는 가격을 상당히 낮게 설정해야만 낙찰을 받을 수 있습니다. 일반적으로 경매에서는 감정 가격 대비 얼마나 낮게 낙찰을 받느냐를 낙찰가율로 평가합니다. 예를 들어, 10억 원짜리 아파트가 경매로 나왔을 때, 실제 낙찰가는 7억 5,000만 원 정도로 점차 하락하는 추세입니다. 이러한 상황에서는 경매에 출품되기까지 상당한 시간(약 6개월에서 1년)이 소요되는데, 이는 경매에 출품된 매물들이 지난해에 평가된 감정가격을 기준으로 설정되어 있기 때문입니다. 그러나 현재 시세와 비교했을 때 감정가격이 더 높을 수도 있어서 시장 수요자들은 감정가격이 마음에 들지 않아 몇 번의 유찰을 기다린 후 가격이 더 떨어지는 매물을 기다리고 있습니다. 이러한 경향은 부동산 시장 전반에도 영향을 미치게 됩니다. 금리는 부동산 시장에서 가장 중요한 변수 중 하나입니다. 만약 금리가 하락하거나 부동산 정책이 변하거나 경제 상황이 변동된다면 시장은 상승으로 전환될 수 있습니다. 따라서 금리와 정책 변화, 경제 상황 등을 주시하면서 부동산 시장의 동향을 판단하는 것이 중요합니다.

 

 

주의할 점

 

주의할 점이 많습니다. 앞서서 6개월 전 시세라고 했기 때문에 현재 시세를 꼼꼼하게 확인해야 되고 또 임장을 해서 시세가 맞는지를 확인하고두 번째 확인해야 될 점은 세입자입니다. 명도소송, 그러니까 경매를 낙찰받으면 세입자를 내보내야 되는데 명도소송 문제가 걸릴 수도 있고 또 세입자 전세금을 책임져야 될 수도 있고 책임지지 않아도 될 수도 있기 때문에 권리 분석을 꼼꼼히 해야 됩니다. 지금 나오는 물건들은 주로 빌라가 좀 많습니다. 최근 빌라 사기 사건도 발생했고 전세가율이 높기 때문에 지금 경매로 많이 나오고 있는 상황입니다.

 

전세 사기와 관련해서는 세입자 입장에서는 부동산 경매로 인한 불이익을 미리 방지하기 위해 계약 단계에서 주의해야 할 점이 있습니다. 세입자가 할 수 있는 방법은 두 가지입니다.

첫째, 배당을 받는 방법입니다. 세입자는 배당 신청을 하여 낙찰이 이루어지면 해당 매물의 낙찰 금액에 대해 일정 부분을 받을 수 있습니다.

둘째, 직접 참여하여 낙찰을 받는 방법입니다. 세입자가 경매에 직접 참여하여 낙찰을 받을 수 있습니다. 이러한 방법을 선택하기 전에 주의해야 할 점이 있습니다.

- 세입자는 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 자신보다 선순위로 근저당이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 만약 선순위 근저당이 있다면, 세입자가 낙찰을 받아도 은행에 대한 상환 의무가 있으며 배당을 받아도 후순위로 밀릴 수 있습니다.

- 또한, 전세가율도 중요한 요소입니다. 전세가율이 너무 높다면 세입자는 자신의 금액을 온전히 돌려받을 수 없을 수도 있습니다. 따라서 세입자는 집값 대비 70% 이하인지 확인하는 것이 좋습니다.

- 경매로 진행되면서 세입자가 보증금을 현실적으로 온전히 돌려받기는 어렵습니다. 최우선 변제금이라는 보호도 있지만, 그 금액에도 제한이 있습니다.

예를 들어, 서울의 경우 보증금이 1억 6,500만 원 이하이고 인천의 경우는 8,500만 원 이하일 때만 최우선 변제금의 보호를 받을 수 있습니다. 따라서 세입자는 전세 금액이 최우선 변제금의 범위 내에 해당하는지도 체크해야 합니다. 세입자는 이러한 사항들을 철저히 확인하고 계약에 도장을 찍기 전에 이해하고 동의해야 합니다. 이를 통해 불이익을 최소화하고 안전하게 부동산 거래를 진행할 수 있습니다.

 

 

앞으로 시장의 전망

 

4월 달에는 분양 물량도 늘어나고 미분양도 늘어나고 있습니다. 작년에 분양을 하려고 하다가 안 하고 연기한 물량들이 지금 계속 나오고 있어서 당분간 분양 물량과 미분양 물량이 늘어날 수는 있습니다. 매수자 입장에서는 현재 금리가 하락하지 않았으며 경제의 불확실성도 존재하기 때문에 당분간 시장은 보합 흐름을 유지할 가능성이 높을 것으로 보입니다. 이러한 상황에서 실제로 필요한 매수자들은 서두를 필요성을 느끼지 않을 수 있습니다. 부동산 경매 매물과 분양 물량이 증가하고, 낙찰가율도 하락하며 미분양 현상도 증가하고 있는 상황에서 실수요자들은 신중한 접근이 필요합니다. 이는 경매 매물이 증가하고 낙찰가율이 낮아짐에 따라 옥석을 가리면서 보수적인 태도로 시장을 철저히 체크해야 함을 의미합니다. 실제로 매수 결정을 할 때에는 자신의 상황과 목표에 맞는 매물을 꼼꼼히 검토하고 선택해야 합니다. 현재 시장 상황에서는 매물의 다양성과 수요 부족으로 인해 선택의 폭이 넓어졌기 때문에, 실수요에 부합하는 매물을 찾기 위해 주의 깊게 탐색하는 것이 중요합니다. 매수 결정을 내리기 전에는 가격, 위치, 주변 환경, 건물 상태 등 다양한 요소를 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 또한, 자금 계획을 세우고 재정 상황을 고려하여 매수할 수 있는 범위 내에서 선택해야 합니다.