수익형 투자형 부동산 수익률 계산하여 투자 여부 고려하기

만약 이미 집을 소유하고 있다면 부동산 투자는 노후를 대비하는 좋은 방법 중 하나일 것입니다. 그러나 부동산 투자는 신중히 해야 하며, 잘못하면 자산을 감소시킬 수 있습니다. 이번 포스팅에선 부동산 투자가 수익형과 투자형이 있다 해서 그들의 차이점과 유의점 수익률 계산하여 투자선택을 가늠하는 방법을 알아보겠습니다.

 

 

1. 부동산 분류

 

50대가 되어 은퇴를 앞두고 있는 사람들이 수익형 부동산에 대한 관심을 가지게 되는 상황이 많을 것입니다. 특히, 상가나 오피스텔 등의 부동산 투자를 고려하는 것으로 보입니다.

 

수익형 부동산은 월세나 임대 수익이 발생하는 부동산을 의미합니다. 이는 투자형 부동산과 구분되는데,

 

투자형 부동산은 주로 시세 차익을 목적으로 합니다. 즉, 얼마나 많이 가치가 상승하는지에 주목합니다.

 

그러나 아파트, 오피스텔, 또는 꼬마 빌딩 같은 경우는 수익형과 투자형 모두에 속할 수 있습니다. 이들은 임대 월세를 받아서 수익을 얻거나, 가치 상승을 통해 투자 수익을 얻는 것 모두 가능하기 때문입니다.

 

따라서 이런 종류의 부동산은 사용 목적에 따라 적절하게 분류될 필요가 있습니다. 만약 주로 임대 월세를 받아서 운영한다면 그것은 수익형으로 분류될 것이고, 가치 상승을 기대하며 보유한다면 그것은 투자형으로 볼 수 있습니다.

 

 

2. 부동산 수익률 계산

 

수익형 부동산의 수익률을 계산하는 방법입니다.

 

수익형 부동산의 수익률은 투자한 금액에 대비하여 얼마나 많은 월세를 받을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

 

이를 계산하는 공식은 '연 임대료 (월세 x 12) / 투자금액(매매가-보증금)'으로, 결과 값을 퍼센트로 변환하면 수익률이 됩니다.

 

예시로 들어, 6억 원짜리 상가에서 보증금 5천만 원과 월세 200만 원을 받는다고 가정할 때, 실제 투자금액은 5억 5천만 원이 되며 연임대료는 200만 원 x 12 = 2,400만 원이 됩니다. 따라서 이 경우의 수익률은 (2,400만 원 / 5억 5천만 원) x100 = 약 4.4%가 됩니다.

 

따라서 수익형 부동산에서 높은 수익률을 얻기 위해서는 투자 금액을 줄이거나 임대료를 늘리는 방법이 있습니다. 예컨대 같은 상가를 보증금 없이 혹은 더 적게 받아서 구입하거나, 월세를 더 많이 받으면 그만큼 수익률이 올라갑니다.

 

 

3. 수익률에 영향을 미치는 요인

 

수익형 부동산의 수익률에 영향을 미치는 요인들입니다.

 

수익형 부동산에서 수익률은 지역, 종류, 투자 금액 등 여러 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로 서울보다는 지방, 아파트보다는 꼬마 빌딩이나 상가에서 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

 

서울과 같은 대도시에서는 부동산 가격이 높아 투자 금액이 크게 들어가지만 월세 수입은 상대적으로 적어져서 수익률이 낮아집니다. 반면 지방에서는 동일한 월세를 받더라도 투자 금액이 적게 들어가므로 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (시세차익과는 다른 이야기)

 

부동산 종류별로 보면 아파트보다는 꼬마 빌딩이나 상가에서 월세를 많이 받을 가능성이 있기 때문에 이런 종류의 부동산에서 더 좋은 수익률을 얻을 가능성이 있습니다.

아파트 < 꼬마빌딩 < 상가 < 빌라

 

하지만 이런 일반화된 관점만 가지고 투자 결정을 내리기보다는 개별적인 경우를 신중하게 분석해야 합니다. 예컨대 특정 지역의 아파트가 임대료가 매우 좋거나, 꼬마빌딩의 유지비용 등 추가 비용들도 고려해야 합니다.

 

 

4. "7% 법칙"

 

수익형 부동산 투자에서 고려해야 하는 '7% 법칙'입니다.

 

'7% 법칙'은 투자 수익률과 임대 수익률의 합이 대략 7% 정도가 된다는 것을 의미합니다. 이는 모든 부동산이 시세 차익과 월세 수입을 동시에 최적화할 수 없다는 사실을 나타냅니다.

 

---

예를 들어, 아파트 같은 경우 투자 수익률은 좋지만 임대 수익률은 상대적으로 낮습니다. 즉, 아파트 가격 상승으로 인한 시세 차익을 기대할 수 있지만 월세는 그리 높지 않다는 것입니다.

 

반면에 상가나 꼬마 빌딩 같은 경우는 투자 수익률보다 임대수익률이 높게 나올 가능성이 큽니다. 즉, 가격 상승보다는 월세로 얻는 소득에 집중하는 편입니다.

---

 

따라서 개인의 목표와 우선순위에 따라 선택해야 합니다. 만약 당장 많은 돈을 벌기보다 안정적인 월세를 받고 싶다면 임대수익률이 높게 나오는 부동산으로 집중하는 것이 좋습니다. 반면 가치 상승을 주로 기대한다면 시세 차익이 발생할 가능성이 있는 부동산에 주목하는 것도 방법입니다.

 

 

5. 수익형 부동산 VS 투자형 부동산

 

수익형 부동산과 투자형 부동산 중 어떤 것을 선택해야 하는지에 대한 판단 기준을 제시하고 있습니다.

 

수익형 부동산은 월세나 임대료를 통해 안정적인 수입을 기대할 수 있는 반면, 투자형 부동산은 시세 차익을 목표로 합니다. 따라서 어떤 형태의 부동산에 투자할 것인지는 개인의 상황과 목표에 따라 달라집니다.

 

---

예를 들어, 은퇴를 앞둔 분이나 정년 후 고정 수입이 줄어드는 경우에는 안정적인 월세 소득이 필요할 수 있으므로 수익형 부동산, 즉 임대수익률이 높게 나오는 상가나 오피스텔, 꼬마 빌딩 등에 집중하는 것이 좋습니다.

 

반면 30대나 40대와 같이 아직 경제 활동을 활발하게 이어가고 있는 분들은 월급으로 충분한 생활비를 마련하고 있기 때문에 당장의 월세보다는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 투자형 부동산에 주목하는 것도 좋습니다.

---

 

 

6. 현재의 수익형 부동산 시장 상황과 향후 전망

 

 

요즘은 금리가 상승하면서 수익형 부동산 투자에 대한 부담이 커졌습니다. 아파트와 같은 경우 전세 시스템이 있어 대출을 적게 받아도 되지만, 상가나 꼬마 빌딩 등의 수익형 부동산은 보증금이 낮고 월세를 받기 때문에 대출을 많이 받아야 합니다. 이 때문에 금리가 오르면 대출 이자 부담도 함께 증가하게 됩니다.

 

특히 최근 금리가 크게 오르면서 실질적인 월세 수입보다 대출 이자가 더 많아지는 상황이 발생하였습니다. 이러한 상황에서는 수익형 부동산 투자의 장점인 안정적인 월세 소득을 기대하기 어려워집니다.

 

따라서 현재와 같은 고금리 시대에서는 수익형 부동산 투자를 잠시 관망하는 것이 좋다고 제안합니다. 반대로 금리가 내려감으로써 대출 이자 부담이 줄어들 경우, 다시 월세 소득을 늘릴 수 있는 기회로 볼 수 있습니다.

 

하지만 이런 판단도 개별 사람의 경제상태, 장래 계획 등 다양한 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다. 만약 당장 필요한 월세 소득보다 장기적인 가치 상승을 주로 기대한다면, 현재의 급격한 변화를 기회로 볼 수도 있겠습니다.

 

 

7. '발품 팔기'와 '타이밍'

 

수익형 부동산 투자는 아파트와 달리 상품이나 지역마다 큰 차이가 있을 수 있으므로, 실제로 발품을 팔아 다니며 조사를 하는 것이 중요합니다. 같은 건물의 상가도 위치나 층에 따라 가치와 수익률이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

 

또한, 모든 투자에서 그렇듯 타이밍도 매우 중요합니다. 현재처럼 금리가 높아져 대출 이자 부담이 커진 상황에서는 좋은 물건을 찾더라도 투자를 잠시 보류하고 시장 상황을 지켜보는 것도 하나의 전략일 수 있습니다.

 

하지만, 반대로 급격한 변화의 시기는 기회의 시기일 수도 있다는 점 역시 기억해야 합니다. 만약 충분한 자금과 안정적인 월세 소득 확보 방안, 그리고 세심한 분석 등 준비가 되어 있다면 이런 시기에 좋은 물건을 잡아낼 수 있는 기회를 만들어낼 수도 있습니다.

 

 

8. 결론

 

수익형 부동산을 소유하면 월마다 임대료를 수령하여 안정적인 수입을 얻을 수 있으므로 노후 생활을 보다 안정적으로 준비할 수 있습니다. 결국 어떤 형태의 부동산 투자가 최선인지 판단하기 위해서는 개별 사람의 생활상황, 경제상태, 그리고 장래 계획 등 다양한 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 투자할 가치가 있는 부동산을 결정하기 위해 전문가와 함께 조언을 구하는 것이 좋습니다.

 

▼▼▼관련 포스팅을 보려면▼▼▼

집 한 채 다운사이징 하여 노후 자금 확보 방법 알기