전세 임대인의 명의 변경, 세금 체납, 외국 거주 시 특약 넣는 방법

저번 포스팅에 이어 전세 계약할 때나 중도에 일어날 수 있는, 임대인의 명의가 변경되었을 때, 전세금 반환보증보험을 1년 후에 가입이 가능하지 혹은 전세계약 시 집주인이 외국에 나가 살거나 또는 집주인의 세금체납여부를 알 수 있는지 등에 대한 구체적 대응 방법과 현재까지 나온 전세 피해자들을 위한 정부 대책에 대해서도 얘기해 보겠습니다.

 

 

1. 전세 계약 중 임대인 명의변경

 

전세 계약 중 임대인의 명의 변경은 임차인에게 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 

▶ 특약 추가 : 임대계약 체결 시, 임대인이 제삼자에게 매매계약을 체결할 경우 반드시 임차인에게 고지해야 한다는 특약을 추가합니다.

 

▶ 임차 계약 해지 : 새로운 임대인의 신용도나 자력이 불량하다고 판단될 경우, 계약기간이 남아 있어도 해지가 가능합니다. 이는 대법원 판례에서도 확인할 수 있는 사항입니다.

 

▶ 명의 변경 연락받으면 이의제기 : 은행 등으로부터 명의 변경 연락을 받으면 상당한 기간(보통 2~3개월) 내에 이의제기를 합니다.

 

▶ 서류상 남기기 : 계약 해지를 할 때는 내용증명 우편, 문자 메시지 등 서류상으로 남겨야 합니다.

 

명의 변경이 발생하면 기존 임대인으로부터 보증금 반환 문제가 발생할 수 있으므로, 위와 같은 방법으로 사전에 대비하는 것이 중요합니다.

 

 

2. 중도 '전세금 반환보증보험' 가입 가능

 

전세금 반환보증보험은 일반적으로 전세 계약 체결 시 가입하는 것이 원칙입니다. 그러나 일부 보험 상품에서는 계약 후 1년 이내에 가입하는 것을 허용하고 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 1년이 지난 후에 가입하려면, 기존 계약을 갱신하거나 새로운 계약을 체결해야 할 수 있습니다. 이는 보험회사의 정책에 따라 다르므로, 자세한 내용은 해당 보험회사에 문의하여 확인해야 합니다.

 

따라서 전세계약 중간에 전세금 반환보증보험을 가입하려면, 먼저 보증보험 회사의 정책을 확인한 후, 필요시 임대인과 협의하여 새로운 계약을 체결하는 방법 등을 고려해 볼 수 있습니다.

 

 

3. 집주인이 외국에 나가있을 경우

 

집주인이 외국에 있을 경우에도 안전하게 전세계약을 체결하는 방법으로 안전성을 확보할 수 있습니다.

 

◎ 위임장 및 인감증명서 확인 : 집주인이 계약을 위임한 중개인의 위임장과 인감증명서를 꼭 확인합니다. 인감증명서는 본인이 직접 발급한 것인지, 대리인이 발급한 것인지를 확인해야 합니다. 인감증명서 우측 상단에 본인란과 대리인난이 따로 있으니 체크 표시를 확인합니다. 더불어 자필 서명이나 지장까지 있으면 더 좋습니다.

 

◎ 집주인과 통화 혹은 영상통화 : 가능하다면 집주인과 통화 또는 영상통화를 하여 계약 내용을 확실하게 이해하고 있는지 확인합니다. 여기서 중요한 점은 직접적으로 계약 내용을 묻기보다는 역으로 "어떤 계약 내용으로 알고 계신지" 등의 방식으로 물어보는 것입니다.

 

◎ 계약 내용 및 금액 확인 : 계약 내용과 금액 등에 대해서도 역으로 질문하여 실제로 본인이 알고 있는 정보와 일치하는지 확인합니다.

 

◎ 전문가 상담 : 필요하다면 법률 전문가나 공인중개사 등에게 상담을 받아 봅니다.

 

 

4. 전세 계약 전 집주인의 세금 체납 여부

 

전세 계약을 체결하기 전에 집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 매우 중요합니다. 이는 임차인이 전세금을 잃는 위험을 방지하기 위함입니다.

 

2023년 4월 1일부터 시행된 국세징수법 개정에 따라, 임대인의 동의 없이도 임차인이 임대인의 세금 체납 내역을 확인할 수 있게 되었습니다.

 

따라서, 전세계약서를 가지고 가까운 세무서를 방문하여 '국세체납내역 열람신청'을 하면 됩니다. 이렇게 하면 집주인이 현재까지 어떤 세금을 체납하였는지 확인할 수 있습니다.

 

만약 집주인이 세금을 체납하고 있다면, 그 부분에 대한 해결책을 찾거나 다른 집으로 찾아보는 것도 고려해 보아야 합니다.

 

 

5. 똑똑한 전세 계약 방법

 

전세 계약을 체결할 때는 아래와 같은 방법으로 똑똑하게 계약을 할 수 있습니다.

 

● 공인중개사 동행 : 공인중개사는 임대인과 임차인 양측의 입장을 대변합니다. 따라서 공인중개사를 섭외하여 함께 계약에 참여하면, 자신의 입장을 적절히 대변해 줄 수 있습니다.

 

● 전세금 반환보증보험 가입 : 전세금 반환보증보험에 꼭 가입하는 것이 중요합니다. 이 보험이 없으면 전세 사기 피해나 보증금 반환 문제 등이 발생할 가능성이 있습니다.

 

● 특약 추가 : 재계약 관련 특약, 전세대출 관련 특약, 전세보증금 반환 보증 관련 특약 등을 추가하는 것이 좋습니다.

 

● 임대인 체납 확인 및 대비 : 임대인의 세금 체납 여부를 확인하고, 만일 체납된 경우 계약 해지 및 기존 지불한 금액의 반환 등에 대비하기 위한 조치를 취하는 것도 중요합니다.

 

전세 계약 추가 특약

 

전세계약 특약의 중요성

 

 

ⓐ 전세금반환보증보험 가입에 협조한다.

 

ⓑ 전세금반환보증보험 가입이 불가한 임차 목적물의 경우 계약금을 반환한다.

 

ⓒ 임대인 체납액이 확인되면 계약을 해지할 수 있고 지급한 계약금이나 중도금을 반환한다

 

 

6. 2023 정부의 전세 사기 대책

 

1월 : 전세보증금 손실피해 관리와 지원체계 구축을 위한 '전세피해 지원단 주택임차인보호과' 설치 운영

 

2월 : '안심 전세 앱'을 통해 신축빌라 시세와 악성 임대인 정보, 소유권 정보 등을 공개

 

3월 : 전월세 거래 경험 적은 청년층을 지원할 '원테이크(One-Take) 온라인 주거 상담소' 운영

 

※ 전세 피해자들만을 위해서 1~2% 저금리로 약 2억 4천까지 대출 가능 상품도 준비

 

 

☞ 전·월세 선택 시 유의점과 '안심 전세 앱' 알아보기

 

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