전세자금대출 보증보험 제도 변경 계산

전세자금대출 보증보험

 

2024년 9월 30일부터 고액 반전세에 대한 전세자금대출 보증보험 가입이 제한됩니다. 기존에는 보증금만 기준으로 했으나, 이제는 월세를 포함한 보증금 재산정이 적용됩니다. 고액 반전세 계획 중이라면 전세자금대출 보증보험 변경 사항과 계산법을 설명해 드리겠습니다.

 

전세자금대출 보증보험

 

 

1. 전세자금대출 보증보험 제도 변경

 

 

2024년 9월 30일부터 시행되는 주택금융공사(HF)의 전세자금보증 제도 변경안은 월세에 전월세 전환율 6%를 적용하여 보증금을 재산정합니다.

 

이 재산정된 보증금이 수도권은 7억 원, 비수도권은 5억 원을 넘으면 전세자금대출 보증보험 보증을 받을 수 없습니다.

 

그동안은 보증금만 충족하면 전세대출보증을 받을 수 있었지만, 이제는 월세 금액까지 고려 대상이 되어 고액 반전세 계약에 대한 보증이 제한됩니다.

 

예를 들어, 수도권에서 보증금 3억 원에 월세 300만 원을 내는 계약은 전월세 전환율을 적용해 재산정된 보증금이 9억 원에 달해 전세자금대출 보증보험 대상에서 제외됩니다.

 

이처럼 보증금을 재산정하는 방식이 도입됨에 따라, 고액 월세를 부담하는 반전세 계약의 보증 이용이 어려워질 것입니다.

 

 

2. 전월세 전환율과 보증금 환산 계산법

 

 

전월세 전환율은 월세를 보증금으로 환산할 때 사용되는 비율입니다. 이번 변경에서는 전월세 전환율이 6%로 적용됩니다.

이 전환율을 기준으로 월세를 보증금으로 환산하는 방법은 다음과 같습니다.

 

월세 → 전세보증금으로 전환할 경우

 

(월세 X 12개월) / 전환율(6%) + 현재 보증금

예시: 월세 300만 원 X 12개월 / 6% + 3억 원 = 9억 원

 

전세보증금 → 월세로 전환할 경우

 

보증금 X 전환율(6%) / 12개월

예시: 보증금 1억 원일 경우, 1억 X 6% / 12개월 = 월세 약 50만 원

 

이렇게 전환율을 적용해 보증금을 재산정하게 되면 월세 금액이 높을수록 재산정된 보증금이 증가해 고액 월세 계약은 전세자금대출 보증보험을 받기가 더욱 어려워질 수 있습니다.

 

실질적인 적용 예시

 

수도권 보증금 3억 원 + 월세 300만 원의 경우

 

기존: 보증금 3억 원만 기준으로 보증 대상이었기 때문에 보증 가능.

변경 후: 전월세 전환율 6%를 적용하여 재산정된 보증금이 다음과 같이 계산됩니다:

 

300만 원 X 12개월 / 6% + 3억 원 = 9억 원

 

재산정된 보증금 9억 원은 보증 대상인 7억 원을 초과하므로 보증 불가.

따라서 고액 월세를 내는 임대차 계약의 경우, 전세대출보증을 받기 어려워집니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 고액 반전세 대출보증 제한 이유는?

 

 

고액 반전세에 대한 보증 제한이 강화되는 이유는 최근 전세대출 제한 조치로 인해 반전세 계약을 통해 우회적으로 대출을 받는 사례를 차단하기 위함입니다.

 

전세자금대출 보증보험은 서민의 주거안정을 위해 도입된 제도이기 때문에, 월세가 수백만 원에 달하는 고액 계약에 사용되는 것은 본래의 목적과 맞지 않다는 지적이 있습니다.

 

따라서, 이번 조치는 고액 임대차 계약의 대출 보증을 제한함으로써 주거안정을 도모하고, 과도한 갭투자를 막는 효과도 기대하고 있습니다.

 

전세자금대출 보증보험

 

 

4. 다른 보증기관들은?

 

 

주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)도 각각 다른 방식으로 대출보증을 운용하고 있습니다.

 

HUG의 경우 연간 지출해야 할 월세를 차감한 보증한도를 산정하고 있으며,

SGI는 보증금 한도 규정은 없지만 보증료가 다소 높은 편입니다.

 

각 보증기관의 특성에 맞는 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

5. 결론

 

보증금 기준 : 수도권 보증금은 7억 원 이하, 비수도권은 5억 원 이하로 제한됩니다.

전월세 전환율 6%를 적용하여 월세를 보증금으로 환산한 금액이 이 기준을 넘으면 보증을 받을 수 없습니다.

전세자금대출 보증보험

 

월세가 높을수록 재산정된 보증금이 크게 증가해 고액 월세 임대차 계약은 보증 대상에서 제외될 가능성이 큽니다.

 

이 변화는 고액 반전세 계약의 보증 가입을 제한함으로써 대출 시장의 리스크를 줄이고, 과도한 갭투자 수요를 방어하는 효과도 기대하고 있습니다.

 

전세자금대출 보증보험

 

전세자금대출 보증보험 제도 변경으로 인해 고액 반전세에 대한 보증 가입이 까다로워졌습니다. 이사철을 앞두고 부동산 매매 또는 전세 계약을 계획 중인 분들은 이번 변경사항을 꼭 확인하시어 대출 신청에 불편함이 없도록 준비하시기 바랍니다.

 

 

 

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