주택담보대출을 받기 위한 절차

언제까지 집값이 내려갈지도 모른다는 생각에 주택구입은 미뤄두었습니다. 그런데 또 부동산 시장이 꿈틀거리니 주택구입을 더욱 심각히 고려해 봐야 할 것 같습니다. 목돈은 없으니 대출을 받아야 하는데 남의 돈을 빌리는 것이니 많은 공부와 준비를 해서 더욱 나에게 유리한 대출을 받아야 하겠습니다. 먼저 주택담보대출에 대한 개요를 정확히 알고 나에게 맞는 주택담보대출을 찾기로 하였습니다.

 

 

주택담보대출받기 전 준비사항

1. 아파트, 빌라, 오피스텔 등 선호하는 유형 선택

2. 학군, 교통, 상권, 편의시설 등을 고려하여 원하는 주택을 선택

3. 지역의 부동산 시세와 실거래가를 조사

4. 주택을 매입하기 위한 대출 계획

(부동산 청약의 경우) 공고문을 통해 분양가, 계약금 비율, 중도금 대출 가능 여부, 잔금 등 확인

필요한 자금 계산

5. 중개료, 취득세, 인테리어, 이사비용 등 부대비용의 추가 여유 자금 고려

6. 현재 보유 자산 파악 - 예금, 적금, 주식 등에서 현금화할 수 있는 금액과 여유자금 확인

7. 부족한 금액 계산

 

 

주택담보대출이란?

주택담보대출은 주택이나 부동산을 담보로 한 금융기관 대출입니다. 낮은 이자율과 상환 기간 설정이 가능하지만 대출 상환에 어려움이 생길 경우 담보물이 경매처분될 수 있으므로 신중한 대출 계획이 필요합니다.

 

주택담보대출 용어

■ 주택담보대출비율 LTV (Loan To Value Ratio)은 집값 대비 대출 가능 금액

현재(2023년 6월) 무주택자의 경우 : 규제지역은 50%, 비규제 지역은 70%의 LTV를 적용

EX) 생애 최초 구입자의 경우 9억 원 이하 주택 - 80%까지의 LTV를 적용 -> 9X0.8 = 최대 7억 2천만 원까지 대출이 가능

 

■ DTI (Debt-to-Income Ratio)는 상환 능력을 판단하기 위한 지표로, 연 소득 대비 총부채 비율

DTI = (연간 총부채 / 연 소득) × 100

EX) 연 소득이 1억 원이고 연간 총부채가 4천만 원인 경우, DTI = (4천만 원 / 1억 원) × 100 = 40%

또한, 생애 최초 구입자의 경우 DTI가 60%로 제한되며, 지역에 관계없이 DTI = (1년에 원리금과 대출이자를 포함한 총 상환금액 / 연 소득) × 100

EX) 연 소득이 5천만 원인 생애 최초 구입자의 경우, 최대 상환금액이 3천만 원인 경우, DTI = (3천만 원 / 5천만 원) × 100 = 60% => 그래서 최대 3천만 원까지만 대출

 

■ 총부채원리금상환비율 DSR(Debt Service Ratio)은 DTI와 유사한 개념이지만 더 엄격한 규제를 적용하는 방식. DSR은 개인이 받은 모든 대출의 원금과 이자 합계가 연간 소득의 일정 비율을 초과하지 않도록 규제.

2022년 7월부터, 총부채가 1억 원을 초과한 경우에는 신규 대출을 받을 수 있는 비율이 40% 이내로 제한. DSR 규제는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 종류의 대출을 포함, 중도금대출, 서민금융상품과 소액신용대출은 제외

 

주택담보대출 선택

 

우선 정부지원에서 찾은 후 금융기관별로 알아본다 : 정부지원 대출상품은 일반 대출에 비해 금리가 낮고, 장기간에 걸쳐 분할 상환이 가능

 

한국주택금융공사 홈페이지 ‘주택담보대출 찾기’ 메뉴에서 추천받음

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대출 이자계산 및 상환방식 선택

① 만기일시상환 : 대출 만기일까지 이자만 납부, 만기일에 원금 전액 상환

② 원금균등상환 : 원금을 대출 약정기간 동안 균등하게 나누어 상환

③ 원리금균등상환 : 원금과 이자를 대출 약정기간 동안 균등하게 나누어 상환

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변동금리 or 고정금리 선택 (각각 장단점) :변동금리란 대출 약정기간 동안 일정 주기마다 금리가 변하는 것. 반면, 고정금리란 대출 시작 시의 금리가 대출 약정기간 내 동일하게 적용

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중도상환수수료 및 금리인하요구권 확인

 

 

정부지원 대출상품

 

1. 특례보금자리론

대상요건 :

①주택가격: 9억 원 이하

②소득: 무제

③자금용도: 주택구입/ 기존 주담대 상환/ 임차 보증금 상환

④주택수 : 무주택 또는 1 주택자

 

지원내용 :

① 대출한도: 최대 5억 원

② LTV: 최대 70% (생애최초 80%)

③ DTI: 최대 60%

④ 만기: 10년~50년

 

금리 :

4.15%에서 4.45%의 범위로 제공

 

[우대금리]

• 사회적 배려층 우대금리: 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구 중 한 가지 항목 선택 시 각각 0.4% p의 우대금리가 적용
• 신혼 가구는 0.2% p의 우대금리가 적용. 최대 2가지 항목을 선택하여 중복 적용이 가능
• 미분양관리지역 내 미분양주택 입주자 0.2% p의 우대금리가 적용

[가산금리]

• 투기지역 담보물: 0.1% p의 가산금리가 적용

 

상환방식 :

• 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환
• 채무자가 접수일 현재 만 40세 미만 근로자이고 고정금리를 선택한 경우에만 허용
• 대출실행 후에는 원금상환방식 변경 불가

 

상환수수료 :

없음

 

2. 디딤돌 대출

 

대상요건 :

①주택가격: 5억 원 (신혼· 2자녀 이상 가구 6억 원) 이하

②소득:부부합산 연소득 6천만 원 이하(생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만 원)

③자금용도: 주택구입용만 가능 (담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우, 소유권이전과 동시에 대출 취급 가능

④주택수 : 세대원 전원이 무주택

 

지원내용 :

①대출한도: 최대 2억 5천만 원(생애최초 주택구입자 3억 원, 신혼 · 2자녀 이상 가구는 4억 원) 이내 (10만 원 단위로 취급)

②LTV:최대 70% (생애최초 80%)

③DTI:최대 60%

④ 만기 :10년, 15년, 20년, 30년(거치기간은 1년 또는 비거치)

 

금리 :

• 중복불가 우대금리 -연소득 6천만 원 이하 한부모 가구 0.5% p, 다문화·장애인·생애최초 주택구입자·신혼가구 0.2% p
• 중복적용 가능 우대금리 - 다자녀가구 0.7% p, 2자녀 가구 0.5% p, 1자녀 가구 0.3% p, 청약저축 가입자 0.1~0.2% p, 부동산 전자계약 우대금리 0.1% p ('23.12.31 신규 접수분까지 한시적 운영), 신규 분양주택 가구 0.1% p

 

상환방식 :

• 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환
• 채무자가 접수일 현재 만 40세 미만 근로자이고 고정금리를 선택한 경우에만 허용
• 대출실행 후에는 원금상환방식 변경 불가

 

상환수수료 :

3년 이내에 조기(중도) 상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일 수 별로 1.2% 한도 내에서 부과

 

 

3. 적격대출

대상요건 :

①주택가격:9억 원 이하

②소득: 무제한

③ 주택수 :대출신청일 현재 무주택자 또는 1 주택자 (구입용도에 한해 일시적 2 주택 허용하며, 기존 주택은 대출받은 날로부터 최대 2년 이내 처분조건) 다만, 투기지역의 처분조건부 대출은 취급불가

 

지원내용 :

① 대출한도 : 대출한도 최대 5억 원

② LTV : 최대 70% (생애최초 주택구매자의 경우 최대 80%)

③ DTI : 최대 60%

④ 만기 : 10년 이상 50년 이하

 

상환방식 :

• 원리금 균등분할상환, 원금 균등분할상환
• 거치기간 1년 또는 없음
• 만기 일부상환 불가

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