권리가액과 용적률로 본 재건축 재개발 투자 방법과 고려 사항

부동산 투자에 관심 있는 분들은 재건축 투자를 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 재건축 투자란, 오래된 건물을 철거하고 새로운 건물을 건설하는 것으로, 주로 도심지에서 많이 이루어집니다. 재건축 투자의 개념과 장단점, 투자 시 고려해야 할 권리가액과 용적률의 주의 사항 등을 알아보겠습니다.

 

 

1. 재건축 투자

 

재건축 투자는 낡은 아파트를 새 아파트로 바꾸는 작업으로, 주로 대형 건설사에서 진행합니다.

 

재건축이 추진된다는 소식만으로도 해당 지역의 집값이 오르는 현상을 볼 수 있습니다.

 

최근에는 관련 규제가 완화되고, 속도를 내는 사업장도 많아지면서 재건축 투자에 대한 관심이 늘어나고 있습니다.

 

하지만 재건축 투자에는 용적률, 대지 지분 등 복잡한 용어와 개념을 이해해야 합니다.

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2. 재건축 아파트 인기 요인

 

서울의 땅 부족

 

공급 물량 부족으로 서울은 새로운 주택을 짓기 위한 빈 땅이 부족하기 때문에 기존의 노후 주택을 철거하고 새로 지어서 재건축이나 재개발이 이루어져야 합니다.

 

재건축이나 재개발이 가능한 연한은 30년입니다. 최근 투자자들이 서울에서 지어진 지 30년이 넘은 노후 아파트의 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다. 따라서, 오래된 아파트들이 재건축의 대상이 될 가능성이 높아지면서 그 가치가 상승하고, 거래량도 증가하고 있습니다.

 

4월부터 9월까지의 데이터를 보면, 30년이 넘은 오래된 아파트의 거래량이 꾸준히 늘어나고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 특히, 노후 아파트 거래 순위를 살펴보면, 1위는 대치동의 은마 아파트이고, 2위부터 5위까지는 모두 재건축 대상 아파트입니다.

 

정부의 규제 완화

 

정부는 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 규제를 완화하고 있습니다. 특히, 재건축이나 재개발에 관련된 규제, 예를 들면, 신속 통합 기회 같은 규제가 풀리면서, 30년이 넘은 노후 아파트에 대한 투자가 활발해지고 있습니다.

 

그러나, 부동산 투기를 방지하고 실수요자의 주택 소유를 지원하기 위해, 서울 등 투기과열지구에서는 '토지거래 허가제'를 운영하고 있습니다. 이는 토지를 매매하려면 정부의 허가를 받아야 하며, 허가는 실거주 요건을 충족하는 사람에게만 주어집니다. 일반적으로는 매입 후 2년 이상 해당 부동산에서 실제로 거주해야 이 요건을 충족할 수 있습니다.

 

 

3. 재건축과 재개발의 차이점

 

재건축은 아파트나 건물 등이 노후화되어 그대로 사용하기 어려울 때, 기존의 건물을 부수고 새로운 건물을 지어 다시 사용할 수 있도록 하는 것을 말합니다.

이때, 기존의 기반 시설은 그대로 유지됩니다. 즉, 아파트 주변의 학교, 도로, 공원 등은 그대로 유지되면서 아파트만 새로 지어지게 됩니다. 이런 경우가 주로 강남과 같이 기반 시설이 잘 갖춰져 있는 곳에서 많이 일어납니다.

 

반면에 재개발은 한 지역 전체의 노후화 문제를 해결하기 위해, 그 지역 전체를 새롭게 개발하는 것을 말합니다. 즉, 아파트뿐만 아니라 주변의 학교, 도로, 공원 등 기반 시설도 함께 새롭게 지어지게 됩니다. 이런 경우는 주로 용산이나 마포, 수색, 영등포와 같이 전체적으로 노후화가 진행된 곳에서 많이 일어납니다.

 

 

4. '신축 아파트 투자'와 '노후 아파트 투자' 장단점

 

신축 아파트는 깨끗하고 살기 좋아 선호도가 높지만, 가격이 비싸고 입주하기 어렵다는 단점이 있습니다.

상대적으로 전세 가격도 높아, 매매가 10억 일 경우 전세가 7억 정도로 설정될 수 있습니다. 이 경우 투자금은 3억이면 충분할 것입니다.

 

 

한편, 30년이 넘은 노후 아파트는 재건축 가능성을 노리는 전략을 취할 수 있습니다. 이 경우, 아파트가 재건축되면 가격이 올라갈 것이라는 기대감 때문에 투자 가치가 높아집니다.

하지만, 노후 아파트의 전세 가격은 신축 아파트에 비해 낮아, 매매가 10억 일 때 전세가 1억 정도일 수 있습니다. 이 경우 실제 투자금은 9억이 필요한 것입니다.

 

몸테크

 

여기서 '몸테크' 전략을 활용하면 투자 효율을 높일 수 있습니다. 즉, 생활하기 불편한 노후 주택에 직접 살면서 재건축, 재개발을 노리는 재테크 방법입니다. 예로, 노 아파트에 살면서 신축 아파트 전세금 7억을 받아, 그 금액으로 사는 노후 아파트를 구매하는 방식입니다. 이 경우, 추후 재건축 시 가격 상승을 기대하면서도 투자금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 이 방법은 재건축이 확정되지 않은 상황에서는 불편한 생활환경을 감수해야 하는 단점이 있습니다.

 

플래카드 효과

 

'플래카드'는 재건축 과정에서 각 단계마다 가치가 상승하는 현상을 말합니다. 재건축은 안전진단, 조합 설립, 사업 시행 계획 등 복잡하고 긴 과정을 거치는데, 이때 각 단계를 통과할 때마다 플래카드로 홍보를 함으로써 재건축 가능성이 높아져 가격이 올라가는 것입니다.

 

5. 권리가액

 

재건축을 노리는 투자에서는 '권리 가액'이 중요한 개념입니다. 대지 지분이 많은, 즉 토지 가치가 높은 아파트를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 이런 점을 고려해서 투자 전략을 세우는 것이 중요합니다.

 

권리 가액은 재건축 시 아파트 건물이 부서져 없어지면 남는 토지의 가치를 의미합니다. 예를 들어, 10억에 아파트를 산 후 재건축이 이루어져 아파트가 없어지면, 남는 건 토지뿐입니다. 이때 토지의 가치가 5억이라면, 그만큼의 권리 가액을 가진다는 의미입니다.

 

권리 가액은 재건축 아파트의 분양 가격을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 예를 들어, 권리 가액이 5억이고, 새 아파트의 분양 가격이 10억이라면, 기존 주민은 5억만 추가로 내면 새 아파트를 구매할 수 있습니다. 이런 방식으로 권리 가액이 높을수록 추가로 내야 하는 분담금이 줄어듭니다.

 

권리가액 확인

 

권리 가액은 재건축이 이루어질 때 부여되는 토지의 가치를 말하며, 이를 확인하기 위해서는 등기부 등본을 통해 확인할 수 있습니다. 등기부 등본에는 '대지권 비율'이라는 항목이 있어, 이를 통해 소유하고 있는 아파트의 토지 지분을 확인할 수 있습니다.

 

대지권 비율이란, 해당 부동산의 소유권을 가진 사람이 대지의 면적에 대해 가지는 소유 비율을 말합니다. 아파트 전체 토지 중 개별 아파트가 차지하는 비율을 말합니다. 이 비율이 높을수록, 즉 땅을 많이 가지고 있을수록, 재건축 시 받을 수 있는 권리 가액이 높아집니다.

 

하지만, 이는 재건축이 확정된 상태에서만 유효한 전략이므로, 재건축의 가능성과 시기, 그리고 재건축 후의 가치 상승률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 대지권 비율 외에도 아파트의 위치, 주변 환경, 교통 상황 등도 투자 결정에 중요한 요소이므로 함께 고려해야 합니다.

 

 

6. 용적률

 

용적률 확인하기[단지 정보에서 확인]

 

재건축을 계획하는 아파트에서는 '용적률'이 중요한 변수로 작용합니다.

용적률이란, 건물의 총연면적을 그 건물이 위치한 토지(대지)의 면적으로 나눈 값으로 건물이 얼마나 크게 지어질 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

 

이 용적률이 높을수록 더 많은 신축 아파트를 지을 수 있어, 재건축 시 일반분양으로 판매할 수 있는 더 많은 아파트를 신축할 수 있습니다. 이렇게 일반 분양을 통해 얻은 수익은 재건축 공사 비용을 충당하는 데 사용됩니다. 따라서, 기존 조합원들이 부담해야 하는 추가 분담금이 줄어듭니다.

 

그러므로, 재건축을 목표로 하는 투자자는 대지 지분이 높고, 기존 용적률이 낮은 아파트를 선호하는 경향이 있습니다. 이는 기존 용적률이 낮은 아파트의 경우, 재건축 시에 용적률을 높여 더 많은 아파트를 신축할 수 있기 때문입니다.

 

용적률 확인방법

 

용적률은 건축물대장을 통해 확인하거나, 네이버와 같은 부동산 정보 포털을 통해 쉽게 확인할 수 있습니다.

너무 높은 용적률은 오히려 건물의 밀집도가 높아져서 주변 환경이나 향후 가치 상승률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

 

따라서, 재건축을 목표로 하는 투자자는 용적률이 200% 이하인 아파트를 선호하는 경향이 있습니다. 이는 재건축 시에 용적률을 높여 더 많은 아파트를 신축할 수 있기 때문입니다.

 

하지만 용적률만으로 투자 결정을 내리는 것은 위험하며, 재건축 가능성과 허가 과정, 그리고 재건축 후의 가치 상승률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 용적률 외에도 아파트의 위치, 주변 환경, 교통 상황 등도 투자 결정에 중요한 요소이므로 함께 고려해야 합니다.

 

 

7. 마무리

 

재건축 아파트를 투자 목적으로 구매하려는 사람들은 규제와 요건을 반드시 고려해야 합니다. 투자를 위해 아파트를 구매하더라도, 실거주 요건을 충족하지 못하면 토지거래 허가를 받을 수 없으므로, 투자에 실패할 수도 있습니다. 이러한 점을 반드시 고려하여 신중한 투자 결정을 내리셔야 합니다.

 

그리고 재건축과 재개발은 구체적으로는 다른 개념이지만, 둘 다 노후화된 부동산을 새롭게 만들어 주는 공통점이 있습니다. 이런 차이점을 이해하고, 투자할 때 적절한 선택을 하는 것이 중요합니다. 결국, 어떤 전략이 더 유리한지는 개인의 투자 목표와 수익 기대치, 그리고 불편함을 감수할 수 있는 정도에 따라 달라질 것입니다. 따라서 신중한 판단과 계획이 필요합니다.

 

 

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