부동산 PF 위기설, 건설사, 금융기관 그리고 정부의 대응과 한계

나라의 위기설은 매년, 매분기, 아니면 매달, 좋다고 하는 얘길 들어본 적이 없는 것 같습니다. PF 위기에 대해 건설사, 금융기관, 정부가 바라보는 시각이 다 다른데요, 그 실체와 배경, 그리고 그에 따른 각 자의 입장과 대응 방법에 대해 알아보고 문제점은 또 무엇인지 살펴보았습니다.

 

부동산 PF 위기, 정부의 대응과 한계

 

목차

1. 부동산 PF 위기설, 실체는?

2. 건설사 부도와 금융기관의 대응

3. 위기설의 근거와 전망

4. 미분양 문제가 건설산업에 미치는 영향

5. 공사비 상승, 건설업계의 위기 그리고 정부의 대응 방안

6. 정부대책의 한계

7. 끝맺음

 

 

1. 부동산 PF 위기설, 실체는?

 

 

최근 금융 당국과 시장 사이에서는 '4월 위기설'에 대한 의견이 분분합니다. 일각에서는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 연체율 상승을 위기의 전조로 보고 있으나, 정부는 이러한 우려가 근거 없다고 일축하고 있습니다.

 

최근 통계에 따르면 부동산 PF의 연체율은 2.7%로, 전 분기 대비 소폭 상승했으나 큰 우려를 불러일으킬 수준은 아닙니다. 특히 1 금융권과 2 금융권 간의 연체율 차이는 있으나, 금융감독당국이 대손충당금 적립을 강조하며 위험 관리에 나서고 있는 상황입니다.

 

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2. 건설사 부도와 금융기관의 대응

 

 

올해 들어서는 소수의 건설사가 부도에 이르렀고, 이는 전년 대비 증가할 가능성이 있음을 시사합니다. 그러나 우리나라에는 수많은 건설사가 있기 때문에, 현재까지 문제가 된 건설사의 수는 전체적인 비중에서 보았을 때 크게 우려할 수준은 아닙니다.

 

더욱이 금융기관이 적절한 대출 연장과 관리를 통해 상황을 조절하고 있으며, 대출 만기와 회사 상황을 종합적으로 고려하여 대응하고 있습니다. 이는 건설 현장의 사업성 평가와 분양 상황에 따라 달라질 것으로 보입니다.

 

 

3. 위기설의 근거와 전망

 

 

부동산 PF 위기설의 근거 중 하나는 연체율 상승과 건설 업체들의 보증금 청구 증가입니다. 지난해에는 보증금 청구액이 전년 대비 23% 증가했으며, 올해 초의 추세를 보면 이 증가율이 더욱 높아지고 있습니다. 이는 건설 현장의 상황이 악화되고 있음을 시사하며, 특히 작은 규모의 금융기관들이 위험에 노출될 가능성을 배제할 수 없습니다.

 

그러나 대부분의 금융기관이 충분한 대손충당금을 적립해 놓았기 때문에, 현재로서는 큰 위기로 번질 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다. 부동산 PF의 전반적인 흐름과 현장 상황을 면밀히 모니터링하며 위기를 선제적으로 관리하는 것이 중요합니다.

 

 

4. 미분양 문제가 건설산업에 미치는 영향

 

 

최근 3년간 공사비가 약 30% 가까이 급등하며, 이로 인한 미분양 아파트도 3배 이상 증가했습니다. 이러한 어려운 상황 속에서, 지난해에만 1,940여 개의 건설업체가 폐업하여 17년 만에 최대치를 기록했습니다.

 

최근 통계에 따르면, 올해 1월 말 기준으로 미분양 주택 수는 6만 3천여 가구에 달하고 있으며, 전달 대비 1,200 가구가 늘어난 수치입니다.

특히 주목해야 할 점은, 준공 후에도 팔리지 않은 악성 미분양 주택이 만 천여 가구로 집계되었다는 것인데요, 이는 지난 37개월 만에 가장 많은 수치라고 합니다.

 

이처럼 미분양 문제가 심화되면서, 정부의 대응 방안이 어떻게 될지 관심이 집중되고 있습니다. 지금까지 정부는 '옥석 가리기'를 통해 문제를 해결하려는 노력을 지속해 왔습니다만, 실제로 어떤 사업장은 계속해서 운영될 것이고, 어떤 사업장은 정리될 필요가 있습니다.

 

 

5. 공사비 상승과 건설업계의 위기, 그리고 정부의 대응 방안

 

 

세종시의 서울대-KDI 공동 캠퍼스 건설 현장을 비롯해, 공공 및 민간 부문에서 공사비의 급격한 상승으로 인해 공사 차질이 발생하는 사례가 증가하고 있습니다. 프로젝트 파이낸싱(PF)의 위축, 미분양 누적 등 여러 어려움에 직면해 있습니다. 이에 정부는 건설업계의 위기를 극복하고 건설경기를 활성화하기 위한 다양한 방안을 발표했습니다.

 

① 정부는 이에 대응하여 공사비를 현실화하기로 결정했습니다.

- 민간이 참여하는 공공주택 프로젝트의 공사비를 전년 대비 약 15% 인상하고,

- 민간 공사비 분쟁에도 적극적으로 개입하여 사업 지연 및 중단 문제를 해결하기로 했습니다.

 

② 산업안전보건비를 15~20% 상향 조정하여 산재 예방에도 힘쓸 계획입니다.

 

③ 물가 상승분이 공사비에 적정하게 반영될 수 있도록 물가 반영기준도 조정합니다.

 

④ 유동성 지원 확대를 통해 건설업계의 금융 부담을 줄입니다. 정부는 저금리 대출로의 대환을 용이하게 하는 PF 대출 대환보증의 신청 기한을 완화하여, 준공 3개월 전까지 신청 가능하도록 합니다.

 

⑤ 한국토지주택공사(LH)는 유동성 확보가 필요한 건설사의 토지를 매입하여 최대 3조 원 규모의 유동성을 공급할 예정입니다.

 

⑥ 지방의 미분양 문제 해결을 위해 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 재도입합니다. CR리츠는 미분양 주택을 매입하여 임대로 운영한 뒤, 시장 상황이 좋아지면 분양 전환하여 수익을 창출하는 구조입니다.

그래서 세제 혜택을 제공하고, 투자자들이 미분양 주택을 매입하여 임대 또는 추후 분양하는 방식으로 수익을 창출할 수 있도록 지원하기로 했습니다.

 

 

6. 정부대책의 한계

 

 

정부의 대책들은 단기적으로는 건설업체에 숨통을 틔워주고 시장에 안정을 가져올 수 있으나, 장기적으로는 공사비 현실화가 분양가 상승으로 이어져 주택 구매자에게 부담을 가중시킬 수 있다는 지적이 있습니다.

 

따라서, 이러한 위기 상황을 극복하고 건설업계와 주택 시장의 지속 가능한 성장을 이루기 위해서는 정부의 지원뿐만 아니라 건설업계의 혁신과 시장의 구조적 변화도 필요할 것으로 보입니다.

 

 

7. 끝맺음

 

 

금융감독당국은 4월에 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 정상화 계획을 발표할 예정입니다. 이 계획에는 건설업계에서 어떤 프로젝트를 계속 진행할지, 어떤 프로젝트를 정리할지에 대한 기준이 포함될 것으로 보입니다. 이는 결국 건설업계의 구조 조정으로 이어질 수 있으며, '4월 위기설'보다는 부실 사업장에 대한 본격적인 정리가 시작될 것으로 예상됩니다.

 

이번 정리 과정은 태영건설의 워크 아웃 진행 상황을 통해 어떻게 처리되는지에 따라, 향후 건설업계가 어떻게 변화할지를 가늠할 수 있는 중요한 시금석이 될 것입니다.

 

미분양 문제는 단기간에 해결될 수 있는 문제가 아니며, 이에 대한 정부의 정책과 건설업계의 대응 전략이 우리 경제에 미치는 영향을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 앞으로의 변화를 주의 깊게 지켜보면서, 우리 모두가 지혜롭게 대응하는 것이 중요할 것 같습니다.

 

이러한 정부의 지원책은 건설업계에 숨통을 틔워 줄 것으로 기대됩니다. 하지만, 공사비 현실화와 지원이 분양가 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 있습니다. 따라서 정부의 지원책이 건설업계에 실질적인 도움이 되면서도 시장에 부정적인 영향을 최소화할 수 있는 방향으로 진행되어야 할 것입니다.

 

정부의 건설경기 활성화 정책은 건설업계에 새로운 활력을 불어넣고, 궁극적으로 경제 전반의 활성화에 기여할 수 있을 것입니다. 이를 통해 건설업계가 현재의 위기를 극복하고 더 밝은 미래를 맞이할 수 있기를 기대해 봅니다.