'실거주 의무' 폐지 무산이 시장에 미치는 영향과 대책

우리나라의 부동산 정책은 신뢰를 할 수가 없어 장기적 관점으로 준비해서 내 집 마련을 하기가 참 어렵습니다. 그래서 이번에 또 논란이 되고 있는 '실거주 의무'제도 폐지에 대하여 살펴보았습니다.

 

 

실거주 의무 폐지 '불투명'

 

 

1. 실거주 의무

 

 

2021년에 도입된 '실거주 의무' 제도는 분양가 상한제가 적용된 아파트에 대해 적용되었습니다. 이는 무주택자들이 저렴한 가격에 아파트를 매입하고 거주할 수 있도록 하기 위한 조치였습니다.

 

그러나 2023년 초, 분양 시행이 어려워지면서 미분양 아파트가 많아지자 정부는 분양권 전매를 허용하고 실거주 의무를 폐지하는 대책을 내놓았습니다. 이는 실거주 의무와 분양권 전매 제한이 분양 시장에 부담을 주고 있음을 인정한 결과입니다.

 

따라서 이제 아파트를 분양받은 사람들은 분양권을 팔 수 있으며, 그 아파트에 꼭 거주할 의무는 없습니다. 이는 아파트 분양 시장의 활성화를 위한 조치로 볼 수 있습니다.

 

 

2. 분양권 전매 제한 & 실거주 의무 제도

 

 

'분양권 전매 제한' 완화

 

현재 정부의 부동산 정책(주택법 시행령 개정)에 따라 이루어졌습니다.

● 수도권 공공 택지 및 규제 지역은 3년

● 과밀억제권역은 1년

● 그 외 지역은 6개월의 전매 제한 기간이 설정되었습니다.

 

예를 들어, 둔촌주공 아파트인 올림픽 파크 포레온 아파트는 분양한지 1년이 지나 이번 달 중순부터 전매 제한이 해제되었습니다.

 

'실거주 의무' 폐지 무산

 

주택법 개정이 필요한 상황입니다. 이는 국회에서 여야 합의를 통해 법률이 통과되어야 가능한 문제로, 지난 5월 이후 주택법에 대한 논의가 진행되지 않아 실거주 의무 폐지는 원활하게 이루어지지 않고 있습니다.

 

 

3. '실거주 의무' 폐지, 여야의 입장

 

 

현재의 상황은 여야의 입장 차이와 정책의 순서 문제로 인해 복잡해진 것으로 보입니다.

 

야당의 입장

 

실거주 의무 제도가 없으면

- 분양 시장에 투자자나 투기자들이 몰려들어 실제로 무주택자들이 분양받을 수 있는 기회를 박탈할 수 있다고 보고 있습니다.

- 또한, 실거주 의무 때문에 청약 시장에 참여하지 않았던 사람들에게 역차별 문제가 생길 수 있다는 입장입니다.

 

여당의 입장

 

실질적으로 실거주를 못하는 사람들에 대한 구제가 필요하다는 의견을 내세우고 있습니다. 예를 들어 진학이나 직장 문제로 인해 입주 시점에 실거주를 못하는 사람들이 있을 수 있기 때문입니다.

 

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하지만, 분양권 전매 완화가 먼저 이루어지고 그 후에 실거주 의무 폐지를 추진하려고 하다 보니 시장이 혼란스러워진 것 같습니다. 이로 인해 실제로 분양권을 사고 팔고 있는 사람들도 있어 혼란이 커지고 있는 상황입니다.

 

 

4. 이미 분양을 받은 실수요자

 

 

주택시장 대책 발표 이후에 실거주 의무가 폐지될 것이라는 기대감으로 인해 분양 시장에 활기가 돌았습니다. 특히 이런 변화가 두드러지게 나타난 곳이 바로 둔촌주공이었습니다. 대책 발표 이전에는 40%가 미분양 상태였지만, 대책 발표 후 금방 완판되었습니다.

 

그런데 이런 기대감이 깨진 상황에서 혼란이 불가피하게 발생하였습니다. 실제로 실거주 의무가 폐지되지 않았기 때문에, 분양 받은 사람들 중에서는 투기 목적으로 구입한 사람들도 있었을 것입니다. 이런 사람들은 현재 상당한 혼란을 겪고 있을 것으로 예상됩니다.

 

또한, 현재 상황에서는 분양을 받은 실수요자들도 어려움을 겪고 있습니다. 실거주 의무 제도로 인해, 실제로는 거주를 할 수 없음에도 분양권을 받아서 실거주 의무를 지키려는 분들이 많습니다.

 

국토교통부의 추산에 따르면, 전국의 약 66개 단지에서 4만 4천 가구 이상이 실거주 의무가 포함되어 있습니다. 이 중에는 둔촌주공 재건축 아파트 등 대단지도 포함되어 있어, 많은 분들이 혼란을 겪고 있을 것으로 예상됩니다.

 

이런 상황에서는 정부나 관련 기관의 공식 발표를 기다리는 것이 중요합니다.

 

 

5. 실거주 의무를 이행하지 않으면

 

 

현재의 주택법 상에서 실거주 의무를 이행하지 않으면 최대 1년 이하의 징역이나 1천만 원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

 

예외

* 해외 체류

* 직장 또는 생업 문제로 세대원 전원이 수도권 이외에 거주하는 경우

* 군인이나 질병으로 요양이 필요한 경우 등

 

하지만 이런 예외 상황에 해당하지 않는 분양자들의 경우, 입주 가능일로부터 3개월 이내에 전입신고를 하지 않으면 해당 주택을 LH에 넘겨야 합니다.

=> 그럼 LH는 계약자들이 납입한 금액에서 소정의 이자를 추가한 후 계약을 취소하고, 해당 주택을 무순위 청약을 통해 다시 분양합니다.

 

이런 변화로 인한 손실은 주로 수분양자들에게 집중되며, 건설사나 정부는 큰 부담을 느끼지 않을 것입니다. 이미 분양이 완료되어 자금이 회수된 상태라서 그렇습니다.

 

따라서 이번 대책이 발표됐을 때, '건설사를 무리하게 살리는 조치'라는 비판이 나온 배경도 이런 점 때문입니다.

 

 

6. 실거주 의무를 이행하기 어려운 분양자들을 위한 대안

 

 

현재 상황에서 실거주 의무를 이행하기 어려운 분양자들에게는 합리적인 대안이 필요합니다.

 

① 특히 분양권을 아직 보유하고 있는 사람들에게는 입주 시점의 물리적, 경제적 여건을 고려해 유예 기간을 제공하는 것이 한 가지 방법일 수 있습니다. 이렇게 하면 분양권을 보유한 사람들이 특정 기간 동안 실거주 의무를 이행하지 못해도 처벌을 받지 않을 수 있습니다.

 

② 또한, 분양권을 이미 판 사람들에 대해서는, 그들이 해당 주택에 전세로 입주하게 해주는 방안을 고려해볼 수 있습니다. 이렇게 하면 판매자들도 일정 기간 동안 거주할 수 있는 기회를 얻게 됩니다.

 

③ 분양가 상한제가 적용된 아파트에 대한 실거주 의무, 분양권 전매 제도 등을 조정하여 주택이 필요한 사람들에게 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있도록 하는 것이 중요합니다.

 

④ 위의 단기적인 해결책 말고, 근본적인 문제를 해결하기 위해서는 제도적인 개선이 필요합니다.

 

 

7. 청약통장의 위상 하락의 대책

 

 

청약통장이 부동산 시장에서 무용지물로 여겨지는 현재의 상황은 실제로 많은 문제를 야기하고 있습니다.

 

▶ 주로 부동산 정책이 가격 변동에 따라 쉽게 변화하고, 신뢰성을 확보하지 못하고 있기 때문입니다.

 

▶ 부동산 정책이 신뢰성을 확보하고, 주거복지를 목표로 세우며, 가격 변동의 진폭을 줄이는 방향으로 개선되어야 합니다.

 

▶ 정부는 장기적인 시각에서 안정적인 주거환경을 제공하는데 초점을 맞춰야 합니다.

 

▶ 부동산 정책은 단순히 가격을 조절하는 것이 아니라, 실제로 주택이 필요한 사람들에게 주택을 제공하는 것에 초점을 맞춰야 합니다.

 

▶ 분양가 상한제가 적용된 아파트와 같이 가격이 상대적으로 저렴한 주택을 꾸준히 공급하여, 무주택자들이 안정적으로 주택을 마련할 수 있도록 지원해야 합니다.