하반기 청약 시장의 흐름과 유망 청약 단지

저는 주택종합청약통장을 오랜 기간 가지고 있는데도 불구하고 한 번도 써먹어 보질 못했습니다. 요즘 서울과 수도권 주요 지역의 아파트 청약이 높은 경쟁률을 기록하면서 흥행에 성공하고 있다 하는 뉴스를 보고 저도 좀 관심을 가져보려 합니다. 그리하여 하반기 관심을 두고 보아야 할 청약지역을 살펴보겠습니다.

 

 

청약 시장 뜨거워진 이유

 

1. 가격 상승 예상

분양가 상한제 축소와 공사 자재비, 인건비 상승으로 물가가 계속 상승하는 조짐이 보이며, 분양가 역시 더 오를 가능성이 큽니다. 현재 좀 더 저렴한 분양가에 투자하면 3년 후 물가 상승과 마찬가지로 분양가도 높아질 가능성이 크기 때문에, 지금 투자 결정이 매우 유리한 시기라고 보는 것입니다.

 

2. 청약 규제 완화

청약 문턱이 낮아지면서 기존에는 규제로 막힌 매수 대기자들이 늘어나게 되었습니다. 전매제한과 같은 규제의 완화로 많은 분들이 투자에 긍정적으로 돌아섰으며, 이는 청약 시장에 뜨거운 관심을 불러일으켰습니다.

 

3. 분양 물량 감소

건설회사들이 금리 상승 등 여러 문제로 분양 물량을 줄이고 있습니다. 전년 대비로 분양 물량은 24.6% 감소하고 착공 물량은 47.9% 감소했습니다. 물량의 감소는 수요와 공급의 균형을 무너뜨리고, 분양가의 상승을 더 부각할 가능성이 있어, 투자자들에게 분양 물량의 부족이 더 높은 수익을 불러올 수 있다는 인식을 강화시켰습니다. 즉, “지금 분양가가 가장 싸다” “앞으로는 오를 일만 남았다”라고 예측하는 것입니다.

 

 

새 아파트 청약이 급매보다 유리한 이유

 

우리나라 청약의 구조적인 특성 때문입니다.

 

● 분양 체계의 구조

한국의 청약 시스템은 선분양 제도로 운영됩니다. 이는 계약을 먼저 체결하고 당첨된 이후에 계약금을 지불하는 방식입니다.

 

● 타성 기간

새 아파트의 시공과 입주까지는 타성 기간으로 약 3년 정도가 소요됩니다. 중국과는 달리 아파트를 먼저 분양한 뒤 시공하는 방식이므로, 구조적으로 분양가를 납부하는 시기와 실제 입주가 이루어지는 시기가 차이가 있습니다.

 

● 자금 조달의 유연성

청약 계약 시에는 계약금으로 약 10% 정도를 지불하면 됩니다. 만약 10억짜리 분양가라 하면 1억 원 정도의 자금만 마련하면 됩니다.

중도금은 전체 분양가의 60% 정도로, 분양가 10억 일 때 6억이면 은행 대출을 활용하여 나머지 금액을 납부할 수 있습니다. 분기별로 6번으로 나누어 낼 수 있어 당장 모든 자금을 투자하지 않아도 됩니다.

마지막 입주할 때 나머지 30% 잔금을 내면 됩니다. 이 3억은 또 담보대출이 나오고, 자금이 안 될 때에는 전세로 돌려서 자금을 마련을 할 수 있기 때문에 결론은 1억 원으로 3년 후에 입주하는 아파트를 잡을 수 있다는 말입니다.

 

● 가치 상승 가능성

아파트의 시공 및 입주까지 3년이 소요되는 동안, 부동산 가치 상승의 가능성이 있습니다. 이는 시세 변동에 따라 아파트 가격이 상승할 가능성을 의미하며, 주변 시세가 높아지면 자신이 분양한 아파트의 가치도 높아질 수 있다는 장점이 있습니다.

 

=> 초기 자본이 많이 안 들고 상대적으로 작은 자금으로도 장기적인 시간 동안 아파트를 투자할 수 있는 기회를 제공하고, 가치 상승의 가능성을 염두에 두는 것이 새 아파트 청약의 유리한 점입니다.

 

 

청약 시 유의점

 

청약에 도전할 때에는 몇 가지 주의해야 할 사항들이 있습니다.

 

● 주변 시세 비교

청약을 고려할 때 가장 중요한 요소는 해당 아파트의 분양가가 주변 아파트 시세와 비교해 합리적인지 확인하는 것입니다. 주변 아파트 시세가 더 낮을 경우, 분양가가 지나치게 높다면 투자의 가치가 줄어들 수 있습니다.

 

● 현재와 미래의 상황 고려

미래 시세 상승이 예상되면 현재 분양가도 합리적일 수 있습니다.

 

● 위험과 수익의 균형

내포된 리스크를 감수할 만한 가치가 있는지를 판단해야 합니다.

 

=> 청약에 참여할 때는 이러한 유의점들을 신중하게 고려하고, 주변 시세와의 비교, 분양가의 합리성, 미래 수익성 등을 종합적으로 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다. 합리적인 분석과 판단을 통해 미래의 투자 가치를 최대한 높이는 것이 좋습니다.

 

 

2023 하반기 추천지역

 

● 자금이 좀 부족하신 분들

하반기에도 9월, 12월에 뉴홈 사전 청약 물량들이 많이 나오는데 뉴홈 중에서 핵심이 3기 신도시입니다.

1. 하남 교산

2. 남양주 왕숙

3. 고양 창릉

4. 인천 계양

5. 부천 대장

 

추천 이유

○ 자기가 거주하는 지역 우선으로 하는 게 당첨 확률을 높이는 방법

○ GTX AB 교통망이 굉장히 좋습니다.

○ 분양가는 굉장히 저렴하니 자금이 부족하신 분들은 이런 공공분양에 적극적으로 도전하는 게 좋을 것 같습니다.

 

 

● 자금이 있는 분들

돈도 있고 서울에 좋은 아파트를 하고 싶으시면 많지만 주요 민간 아파트 5개를 살펴보겠습니다. 공공이 아니어서 가격대가 좀 높을 겁니다.

1. 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’

2. 서초구 잠원동 ‘신반포 메이플자이’

=> 1.2는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 주변 시세보다는 저렴하게나 나오겠지만 자금이 좀 부족하면 부담스러울 수는 있는데 자기 자본에 맞춰서 들어가시면 좋을 것 같습니다.

 

3. 신천동 ‘잠실 래미안 아이파크’

 

4. 이문1동 ‘래미안 라그란데’ : 이문 뉴타운에 아파트입니다. 강남보다는 좀 저렴하면서 아파트 위치가 좋습니다.

 

5. 은평구 대조동 ‘힐스테이트 메디알레’ : 대조 1 구역 재개발 아파트이고 역세권에 좋은 위치고, 가격도 괜찮습니다.

 

 

=> 이 아파트들 외에도 다른 아파트들도 많으니 관심 있게 지켜보고 역세권이냐, 가격 요건이 어떤지, 고분양가는 아닌지, 메리트가 있는지를 꼼꼼하게 따져보신 다음에 내 집마련 청약을 해보시는 게 좋을 것 같습니다.