2024 재건축 수익성과 투자 시 주의 점

재건축 현장이 혼란 속으로 빠져들고 있습니다. 부동산 불황과 고공행진하는 공사비로 인해 조합과 건설사, 그리고 조합 내에서도 갈등이 심화되고 있습니다. 공사 중단은 물론, 착공조차 못하는 현장이 늘어나고 있습니다. 재건축의 황금기는 정말 끝난 것일까요? 이 시대의 부동산 재건축 현실에 대해 함께 고민해 보겠습니다.

 

재건축 투자해도 되는가?

 

목차

1. 재건축의 장점

2. 재건축의 가장 큰 문제

3. 서울 송파의 재건축 상황 예

4. 공사비 상승 요인

5. 정부의 입장

6. 재건축 및 재개발에서의 자가 점유율

7. 결론

 

 

1. 재건축의 장점

 

 

조합원들은 낡은 집을 내놓고 새로운 집을 받는 것뿐만 아니라, 건물이 완성되고 나면 시세 차익과 현금도 함께 챙길 수 있는 상황이었습니다. 이러한 재건축의 매력에 투자자들은 낡은 집을 비싼 값에 구매하고, 건설사들은 대규모 공사를 통해 이익을 얻었습니다.

 

재건축 시대의 변화

최근 들어, '헌 집을 주고 새 집을 받는 것은 과거의 일'이라는 목소리가 높아지고 있습니다.

 

 

2. 재건축의 가장 큰 문제

 

 

수익성의 감소입니다. 과거에는 낡은 집을 내놓고 새 집을 받는 구조가 가능했지만, 이제는 추가 분담금을 내야 하는 상황이 된 것입니다.

 

재건축은 원래 돈을 들이지 않고도 새로운 집을 얻을 수 있는 구조였습니다.

예를 들어, 200제곱미터의 땅에 100제곱미터 집을 소유했을 때, 이 집이 낡아 새로 짓고 싶지만 비용이 많이 든다면 어떻게 할까요? 이 경우, 100제곱미터의 건물을 3층으로 올려, 대지 지분의 3분의 2를 차지하게 되고, 1층은 본인이 사용하며 2, 3층은 팔아서 공사비를 충당하는 구조였습니다. 이는 일반 분양 수익으로 볼 수 있습니다.

 

그러나 최근에는 층수를 높여 지어도 공사비와 금융 비용을 감당하기 어려운 상황에 처했습니다. 재건축이 고급화되면서 원자재 비용이 상승하고, 최근 이자율 상승으로 금융 비용이 폭증했습니다. 이로 인해 재건축 프로젝트의 구조가 변화하고 있으며, 이제는 추가 비용을 부담해야 하는 상황까지 이르렀습니다. 이는 재건축 시대가 새로운 변화를 맞이하고 있음을 시사합니다.

 

 

3. 서울 송파의 재건축 상황 예

 

 

재건축 공사의 현재 문제점을 살펴봅니다. 2017년 재건축 심의를 통과한 후, 2018년에 착공한 한 현장을 중심으로 이야기를 풀어가겠습니다. 초기에는 가구당 7천에서 8천만 원을 환급받을 수 있었으나, 현재는 가구당 5억 원의 추가 분담금을 부담해야 하는 상황에 직면했습니다.

 

이러한 급격한 분담금 증가는 조합원들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 만약 분담금을 납부하지 못한다면, 은행에서 대출을 받아 분담금을 해결해야 하며, 상환 불가 시 준공 후 해당 주택을 팔아 대출을 상환해야 하는 상황까지 이를 수 있습니다.

 

송파 지역의 재건축 현장을 둘러싼 이 문제는 단순히 입지나 사업성 문제가 아닙니다. 착공 당시 예상했던 공사비가 3.3㎡당 5백만 원대 초반에서 현재는 8백만 원대를 넘어서며, 공사비가 약 60% 가까이 상승했습니다. 이는 자재비와 인건비 상승 등 여러 요인에 기인합니다. 이로 인해 전국 여러 재건축 현장에서 분담금 문제로 갈등이 발생하고 있으며, 건설사들은 재건축 사업 수주를 꺼리는 상황에 이르렀습니다.

 

 

4. 공사비 상승 요인

 

 

부동산 경기 침체와 높은 금리의 영향도 받고 있습니다. 공사비 상승과 부동산 가격의 불확실성은 재건축 시장의 불안정성을 가중시키고 있습니다. 특히 인구 감소와 같은 사회적 변화는 장기적인 부동산 수요 감소로 이어질 수 있어, 이러한 구조적 문제를 해결하지 않는 한 재건축 시장의 회복은 어려울 것으로 보입니다.

 

 

5. 정부의 입장

 

 

정부와 서울시는 도심지의 주택 공급 확대를 위해 재건축 규제 완화를 추진하고 있습니다. 재건축을 통해 용적률 상향과 같은 혜택을 제공하여 도심 내 새로운 주택 공급을 유도하는 것이 주요 목적입니다. 이는 재건축 단지 대부분이 주요 도시의 핵심 지역에 위치해 있기 때문에, 도심 과밀화 문제를 해결하고 주택 공급을 늘리기 위한 정책적 시도로 볼 수 있습니다.

 

재건축에 대한 현대 사회의 인식

논란의 대상이 되곤 합니다. 특히, 일부에서는 재건축 과정을 통해 '공짜로 새 집을 얻으려는' 태도가 문제라는 지적이 제기되기도 합니다. 이러한 문제 인식을 바탕으로, 재건축의 패러다임 전환에 대한 필요성이 강조되고 있습니다.

 

재건축 본래의 취지로의 전환

먼저, 재건축 시장에 대한 접근 방식을 살펴볼 필요가 있습니다. 재건축이 완료된 단지들을 보면, 스카이라운지나 폭포와 같이 고급 시설들이 잘 구축되어 있는 경우가 많습니다. 이러한 시설들은 당연히 공사비용과 직결되며, 현재 공사비 상승과 높은 금리의 시대적 상황을 고려할 때, 재건축 프로젝트의 경제적 측면이 더욱 중요해지고 있습니다.

 

따라서, 재건축의 본래 취지에 부합하는 방향으로의 전환이 요구됩니다. 즉, 고급 시설보다는 거주 조건의 개선에 초점을 맞추어, 헌 집을 새집으로 바꾸는 것이 주된 목표가 되어야 합니다. 이는 건설업계 및 관계자들 사이에서도 공통적으로 제기되는 의견입니다.

 

투자자들에 대한 조언

한편, 재건축 시장을 바라보는 투자자들에 대한 조언도 필요합니다. 투자는 개인의 몫이며, 각자의 판단에 따라 이루어져야 합니다. 그러나 재건축 프로젝트에 투자함에 있어서는, 단순히 재산 가치의 증가만을 목표로 하는 것이 아닌, 재건축의 본질적인 취지를 이해하고, 경제적이고 지속 가능한 방향으로의 변화를 지지하는 태도가 중요합니다.

 

 

6. 재건축 및 재개발에서의 자가 점유율

 

 

이는 해당 지역의 조합원 대부분이 자신의 주택을 직접 사용하고 있다는 것을 뜻합니다. 이러한 상황은 투자자에게는 덜 알려진 기회가 될 수 있습니다. 왜냐하면 대부분의 사람들이 이러한 정보에 주목하지 않기 때문입니다. 사업성이 높고, 대지지분이 포함된 프로젝트라면, 이는 이미 시장에 알려져 가격에 반영되어 있을 것입니다. 그러나 자가 점유율과 같은 다소 복잡하고 알기 어려운 요소들은 여전히 기회가 될 수 있습니다.

 

특히, 사업 진행 속도가 빠르고 분양가 상승이 예상되는 재건축, 재개발 프로젝트에 주목할 필요가 있습니다. 예를 들어, 동부 이촌동의 경우 1대 1 재건축으로 진행되었고, 기부채납을 통해 서울시의 요구사항을 충족시킨 대표적인 사례입니다. 이 단지는 과거에 분담금이 5억 4천만 원에 달했지만, 현재는 그 가치가 훨씬 상승하였습니다.

 

 

현재의 상황

현실적으로 분담금이 높아져 사업이 좌초될 가능성도 존재합니다. 이는 조합원은 물론 투자자에게도 큰 손실을 가져올 수 있습니다. 따라서, 규제가 완화되든 말든, 사업성이 확실한 곳에 투자하는 것이 중요합니다. 가장 중요한 요소는 용적률, 즉 대지지분입니다. 고밀도 지역의 아파트는 재건축이 어려울 수 있으므로, 땅의 가치와 대지지분을 잘 분석하는 것이 중요합니다.

 

반포, 잠원, 압구정, 이촌, 여의도, 목동 등 비싼 지역은 그만큼의 가치가 있습니다. 하지만 소액 투자로 큰 수익을 기대하기는 어렵습니다. 대신, 규제로 인해 생기는 급매물을 포착하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 재개발이나 재건축 프로젝트에서는 특정 조건을 만족시키면 판매가 가능한 경우가 있으며, 이러한 기회를 잘 활용한다면 좋은 투자가 될 수 있습니다.

 

부동산 PF위기설 : 건설사,금융기관,정부

부동산 시장의 변화 : 집값은 과연 내릴 것인가

권리가액과 용적률로 본 재건축, 재개발

 

 

7. 결론적

 

 

부동산 투자는 무작정 인기 있는 지역에 투자하는 것이 아니라, 시장의 변화와 규제를 잘 분석하여 기회를 찾는 것이 중요합니다. 2024년 현재, 부동산 시장은 여전히 다양한 기회를 제공하고 있으며, 이를 잘 활용한다면 긍정적인 결과를 얻을 수 있을 것입니다.