경매 매물 찾는 방법부터 입찰 전 희망 가격 설정 가이드

부동산 매매나 청약이 아닌 새로운 집 마련의 방법, 바로 '경매'입니다. 경매는 손품 발품을 조금만 팔면 시세보다 저렴한 가격으로 우수한 부동산을 구매할 수 있는 좋은 기회를 제공합니다. 하지만 부동산 경매에 도전하기 전에 반드시 알아야 할 정보들을 정리하여, 경매를 통해 집을 마련하는 방법에 대한 가이드를 제공하고자 합니다.

 

 

1. 경매 장점

 

시세보다 저렴한 집값

 

집 마련의 새로운 방법, 경매가 복잡하다는 인식에도 불구하고 분명한 장점이 있습니다.

일반적으로 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 살 수 있는 기회를 제공합니다.

 

왜냐하면 경매는 주로 집주인이 빚을 갚지 못해 집을 매각해야 하는 상황에서 일어나기 때문입니다. 집주인이 세입자에게 받은 전세 보증금을 돌려주지 못하거나 은행에 대출을 갚지 못할 경우, 그 집은 경매에 넘어가게 됩니다.

 

경매 절차는 법원에서 시작됩니다. 법원은 집의 가격을 감정평가 후, 그 가격을 기준으로 경매를 시작합니다.

이 감정평가 가격은 일반적으로 시세보다 10%~20% 정도 낮게 설정됩니다. 그리고 이 가격을 넘어서 가장 높은 가격을 제시하는 사람에게 집이 팔립니다.

 

하지만 만약 경매에 참여한 사람들이 설정된 가격에 입찰하지 않으면, 그 집은 유찰되어 다음 경매에 넘어가게 됩니다. 이때 가격은 더욱 떨어지게 되며, 이 과정이 반복되면 가격은 최대 50%까지 떨어질 수 있습니다.

 

경매와 대출규제

 

경매의 또 다른 장점은 대출 규제를 피할 수 있다는 점입니다.

 

일반적으로 주택 구입 시에는 복잡한 대출 규제가 적용되지만, 경매를 통해 집을 구입하게 되면 이러한 규제에서 자유로울 수 있습니다. 투기 과열지구나 조정 대상지역에서 집을 구입하더라도 경매를 통하면 대출을 받을 수 있습니다.

 

또한, 낙찰가의 최대 70%~80%까지 대출받을 수 있는데, 이는 경매가 무산될 경우 다시 유찰되는 것을 방지하기 위함입니다.

 

경매를 통해 집을 구입할 경우 실거래가 신고나 자금 조달 계획을 제출하지 않아도 되며, 거주 의무 등의 규제도 적용되지 않습니다.

 

이는 일반적인 아파트 구입보다 훨씬 편리한 방법이 될 수 있습니다.

 

 

2. 경매 매물 확인 방법

 

경매에 참여하기 위해서는 먼저 매물을 확인해야 합니다. 이를 위해 법원 경매 정보 사이트를 이용하시면 됩니다. 이 사이트는 무료로 이용 가능하며, 매물의 상세 정보를 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

 

사이트에 접속하신 후에는 '물건 상세 정보'를 입력하시면 관련 정보를 조회할 수 있습니다. 관심 있는 물건을 전체로 조회하거나, 특정 아파트를 지정해서 조회하실 수도 있습니다.

 

조회 결과로 나오는 목록에서 관심 있는 아파트를 클릭하시면, 그 아파트의 매각 기일, 최저 낙찰 가격, 입찰 금액 등의 정보를 확인하실 수 있습니다. 또한 물건 명세서, 감정 가격 등의 상세 정보 또한 확인하실 수 있습니다.

 

또한 네이버 같은 포털 사이트나 유료 경매 정보 사이트에서도 상세한 정보를 제공하고 있으니, 필요에 따라 이용하시면 됩니다.

 

 

 

 

3. 합리적인 가격에 낙찰받기 위한 준비

 

유찰 이유 분석

 

유찰된 매물이 가격 면에서는 유리할 수 있습니다. 유찰이 될수록 가격이 내려가기 때문에 더 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 생기기 때문입니다. 그러나 유찰된 물건이라면 그 이유를 꼼꼼히 파악해야 합니다.

 

물건이 하자가 있거나, 압류가 걸려 있거나, 복잡한 권리 관계 때문에 유찰이 될 수 있기 때문에 이러한 부분들을 철저히 조사해야 합니다.

 

첫째, 가격이 적정한지를 판단해야 합니다. 이를 위해 실거래가 분석을 통해 가치를 판단하고, 동별, 층별 가격 차이 등도 고려해야 합니다.

 

둘째, 물건의 권리 관계를 확인해야 합니다. 등기부 등본을 통해 물건에 대한 권리 관계를 파악하고 문제가 있는지 분석해야 합니다.

 

 

가치분석과 권리분석

 

경매에서 가격을 정할 때, 가장 중요한 것은 가치 분석과 권리 분석입니다.

 

● 가치 분석 :해당 물건이 얼마나 가치가 있는지, 즉 시장 가격이 어느 정도인지를 파악하는 것

무조건 낮은 가격을 제시하는 것보다는 시중의 급매물 가격을 참고하여 5%~10% 정도 저렴한 가격으로 제시하는 것이 좋습니다. 너무 낮은 가격을 제시하면 경매에서 이길 확률이 낮아질 수 있기 때문입니다.

 

※ 권리 분석은 해당 물건에 대한 권리 관계를 파악하는 것

물건에 대한 권리, 즉 압류나 전세 등의 권리 관계를 확인해야 합니다. 이 권리는 낙찰받은 돈에서 해결될 수도 있고, 낙찰받은 사람이 추가로 인수해야 할 수도 있습니다.

 

권리 분석에서 중요한 것은 말소 기준 권리입니다. 이는 권리의 선순위를 결정하는 것으로, 말소 기준 권리 날짜보다 먼저 설정된 권리는 낙찰자가 인수해야 하고, 말소 기준 권리 날짜보다 나중에 설정된 권리는 소멸됩니다.

 

말소 기준 권리 구체적 예시

 

말소기준 권리 예시

 

1월 1일 : 세입자가 전세금 2억을 주고 집에 입주합니다. 이때 세입자는 대항력을 갖추고 확정 일자를 받습니다.

2월 1일 : 집주인이 A 은행에 1억 원을 빌립니다. 이때 집주인은 빌린 돈에 대한 근저당을 설정합니다.

3월 1일 : 집주인이 B 은행에도 대출을 받습니다.

 

위와 같은 상황에서 집주인이 전세금을 갚지 못해 경매로 집이 넘어가게 된다면, 권리 분석이 필요합니다. 권리 분석의 핵심은 말소 기준 권리를 파악하는 것입니다.

 

말소 기준 권리는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보 가등기 등이 있습니다. 위 예시에서는 2월 1일에 설정된 A 은행의 근저당이 말소 기준 권리가 됩니다.

 

따라서, 말소 기준 권리 날짜인 2월 1일보다 앞선 날짜에 설정된 권리, 즉 1월 1일에 설정된 전세금 2억은 낙찰받은 사람이 책임져야 하는 금액이 됩니다.

반면 3월 1일에 설정된 B 은행 대출은 말소 기준 권리 날짜보다 뒤에 설정된 권리이므로 소멸되며, 이에 대해서는 낙찰받은 사람이 신경 쓸 필요가 없습니다.

 

예를 들어, 집값 시세가 5억인데 3억에 낙찰받았다면 처음에는 2억 저렴하게 샀다고 생각할 수 있습니다. 하지만 전세금 2억을 인수해야 한다면 실제로는 5억을 지불한 것과 같습니다. 이런 경우를 방지하기 위해 권리 분석이 중요한 것입니다.

 

세입자의 경우에도 말소 기준 권리를 확인해야 합니다. 세입자가 인수해야 하는 권리가 있는지, 아니면 낙찰자가 책임져야 하는 권리인지를 알아야 하기 때문입니다.

 

 

4. 경매 입찰 전 절차와 주의사항

 

경매 입찰 체크 리스트

 

 

① 입찰 시간 및 장소 확인 : 법원마다 입찰 시간과 장소가 다르므로, 해당 정보를 미리 확인하셔야 합니다. 잘못된 장소로 가는 실수를 방지하기 위함입니다.

 

② 입찰 보증금 준비 : 법원에서는 물건의 최저 매각가를 정해줍니다. 이에 따라 최저 매각가의 10% 이내의 금액을 입찰 보증금으로 준비해야 합니다.

 

③ 입찰표 작성 : 입찰표를 작성하는 과정에서는 매우 주의해야 합니다. 특히 입찰 가격을 기입할 때, 숫자 하나를 잘못 적으면 큰 손실을 입을 수 있습니다. 입찰 보증금을 돌려받지 못하는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

 

④ 기간 체크 : 입찰 일정, 낙찰일부터 납부 기간 등 모든 기간을 철저히 체크해야 합니다. 이러한 기간을 지키지 않을 경우, 낙찰 취소 등의 불이익을 당할 수 있습니다.

 

 

5. 최근 경매 동향

 

최근 경매 거래 규모는 계속해서 증가하고 있습니다. 특히 2022년부터 2023년까지의 기간 동안 지속적으로 증가하였고, 이는 부동산 시장의 분위기 변화와 밀접한 관련이 있습니다.

 

6개월에서 9개월 전, 즉 부동산 시장 분위기가 좋지 않고 가격이 많이 떨어졌던 시기에 많은 집들이 경매에 올라왔기 때문에, 이 시기에 경매 매물이 많이 나오게 된 것입니다. 이 때문에 현재는 저렴한 가격의 매물들이 많이 나와 있는 상황이며, 이로 인해 많은 사람들이 경매에 참여하고 있습니다.

 

하지만 최근에는 부동산 시장 분위기가 다소 주춤하면서 경매 시장 또한 같은 경향을 보이고 있습니다. 매매 시장의 가격이 떨어지면, "굳이 경매로 집을 사야 할까?"라는 생각이 들 수 있기 때문에, 경매 시장도 주춤하는 경향이 있는 것입니다.

 

이런 상황은 부동산 매매 시장과 경매 시장이 연동되어 움직이는 것을 잘 보여줍니다.

 

 

6. 요약

 

경매는 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 집을 구입할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 하지만 이 과정은 일반 매매보다는 다소 복잡하고 어렵지만, 이에 따른 노력만큼 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 기회가 열릴 수 있습니다.

 

그리고 경매에 참여할 때는 가치 분석과 권리 분석을 철저히 해야 하며, 이를 바탕으로 적절한 가격을 제시하고, 낙찰받는 사람은 자신이 인수해야 하는 권리가 얼마인지를 파악해야 합니다.

 

위와 같은 절차를 준수하면서 경매에 참여하시면 됩니다. 이 과정들이 복잡해 보일 수도 있지만, 하나하나 체크하며 진행한다면 충분히 할 수 있습니다.

 

 

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