변동금리 주택담보대출 한도 감소로 고정금리로 갈아타는 방법

변동금리 주택담보대출 한도 감소

 

사람들은 여러 가지 이유로 대출을 받게 됩니다. 오늘(26일)부터 주택담보대출 한도가 크게 줄어들고, 앞으로 더 줄어들 예정입니다. 이것이 나에게 미치는 영향과 대책 그리고 주담대 대출의 한도가 왜 줄어들었는지에 대해 이야기해 보겠습니다.

 

목차

1. 오늘부터 변동금리 주택담보대출 한도 감소

2. 대출받을 수 있는 한도가 얼마나 줄어드는지

3. 다른 방식의 대출

4. 핵심정리

5. 우리 경제에 끼치는 영향

6. 결론

 

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1. 오늘부터 변동금리 주택담보대출 한도 감소

 

 

● 오늘부터는 은행에서 받을 수 있는 변동금리 주택담보대출의 한도가 감소하게 됩니다.

● 7월부터는 은행에서 받는 신용 대출과 은행 외 다른 곳인 2 금융권에서 받는 변동금리 주택담보대출의 한도도 줄어들 예정입니다.

● 내년부터는 모든 금융권에서 금리가 변동될 수 있는 모든 대출에 대해 적용될 예정입니다.

 

DSR(Debt Service Ratio)라는 개념을 알고 계신가요?

DSR은 한 해 동안 버는 돈 대비해서 갚아나가게 되는 한 해 동안의 원금과 이자가 일정 선을 넘지 못하도록 받을 수 있는 대출 규모를 제한하는 것을 의미합니다.

 

지금까지는 연간 소득 대비 연간 갚아나가는 원리금이 40%를 넘지 않는 수준까지 은행 대출을 받을 수 있었습니다. 그런데 이 한도가 더 줄어들게 됩니다.

 

주택담보대출 한도 축소

지금까지는 은행에서 현재 금리를 기준으로 DSR을 계산했습니다. 그러나 오늘부터는 앞으로 금리가 상승할 수도 있는 상황까지 고려하여 대출 규모를 결정하게 됩니다.

 

예를 들어, 금리가 아주 낮았던 2021년 초에 변동금리로 돈을 빌린 분들은 그해 하반기부터 매달 갚아야 하는 이자 부담이 계속 늘어난 경험이 있을 것입니다. 이처럼 금리 상승 가능성까지 미리 계산하여 대출 규모를 적게 잡는 방향으로 정책이 수정되었습니다.

 

주택담보대출 한도 축소의 이유

이번 주택담보대출 한도 축소는 대출자들이 금리 상승에 따른 부담을 감당할 수 있도록 대출 규모를 조절하는 것이 주목적입니다. 이에 따라 대출을 계획하고 계신 분들은 이 점을 참고하시어 신중한 결정을 내리시는 것이 중요합니다.

 

즉, 변동금리 주택담보대출의 한도가 감소하는 이유는 스트레스 DSR제도에 따른 가산금리의 적용으로 인해 대출 상환에 필요한 원리금 상환 수준이 높아지기 때문입니다. 이로 인해 대출받을 수 있는 원금이 감소하게 되는 것입니다.

 

 

2. 대출받을 수 있는 한도가 얼마나 줄어드는지

 

 

2024년부터 적용되는 새로운 대출 한도 계산법에 따르면, 현재 적용되는 금리에 더해 추가적인 비율이 적용됩니다.

* 상반기에는 현재 금리에 0.375% 포인트를 더한 금리가 적용되며,

* 하반기에는 이 비율이 0.75%로 늘어납니다.

* 내년부터는 이 비율이 1.5% 포인트로 증가하게 되는데, 이는 대출 한도를 계산할 때 현재 금리에 가장 높았던 금리의 차이만큼을 더하는 새로운 방식 때문입니다.

 

예를 들어, 연간 소득이 5천만 원인 사람이 30년 만기 변동금리 대출을 받으려 한다면, 기존에는 대출 한도가 3억 3천만 원이었을 것입니다.

하지만 새로운 계산법에 따라, 이 한도는 3억 1천500만 원으로 줄어들게 됩니다. 이 사람이 8월에 대출을 받으려 한다면 한도는 3억으로, 내년에는 2억 8천만 원으로까지 줄어들게 됩니다.

즉, 기존에 비해 대출 한도가 5천만 원이 줄어드는 결과를 보게 됩니다.

 

이 새로운 계산법은 최근 5년 동안의 최고 금리와 현재 금리의 차이를 고려하고, 이 차이를 현재 금리에 더해 대출 한도를 정하게 됩니다. 이때, 현재 금리는 매년 5월과 11월에 갱신됩니다.

 

금융당국은 이 새로운 계산법이 혼란을 일으킬 수 있을 것을 고려하여, 올해 상반기에는 새로운 계산법의 4분의 1만을 적용하기로 했습니다. 하반기에는 50%를, 내년부터는 새로운 계산법을 전면적으로 적용할 예정입니다.

 

 

3. 다른 방식의 대출

 

 

대출 한도가 줄어드는 변화에 대해 걱정이라면, 다른 방식의 대출을 고려해 볼 수 있습니다.

 

지금까지 설명드린 내용은 모두 변동금리 대출을 기준으로 한 계산입니다. 그런데 이 새로운 대출 한도 계산법의 주요 목적 중 하나는 소비자들이 변동금리 대출보다는 고정금리 대출을 받도록 유도하는 것입니다.

 

고정금리 대출의 경우, 앞으로 시중 금리가 어떻게 변하든 상관없이 대출 이자가 변하지 않기 때문에, 이 새로운 DSR 계산법이 적용되지 않습니다.

 

하지만, 시장에서 가장 흔한 대출 상품은 고정금리와 변동금리가 혼합된 형태입니다. 이런 혼합형 대출의 경우, 상품 내의 변동금리 비중을 고려하여 새로운 계산법이 적용됩니다.

 

예를 들어, 5년 동안 고정금리를 적용하고 이후에 변동금리로 바뀌는 혼합형 대출 상품을 받는다면, 연간 소득이 5천만 원인 사람의 대출 한도는 올해 상반기에 기존에 비해 1천만 원 줄어들게 됩니다. 내년에는 3천만 원 더 줄어들 것으로 예상됩니다.

 

 

4. 핵심정리

 

 

가계부채의 확대를 제어하기 위한 다양한 정책 중 DSR, 즉 총부채원리금상환비율 즉,이전에는 40%의 비율로 은행권을 중심으로 규제가 이루어졌습니다.

따라서1년 동안 갚아야 할 모든 대출에 대한 총 부채의 대출원리금 상환액 비율을 40%로 정하는 것입니다.

 

예를 들어, 1년 소득이 5000만 원이라면 이 중 40%, 즉 2000만 원을 넘어서는 대출을 받을 수 없게 됩니다.

이 2000만 원에는 원금 뿐만 아니라 이자도 포함되어 있습니다.

 

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그런데 이 비율이 고정되어 있기 때문에, 이자율의 변동에 따라 가계부채가 부담하는 수준이 달라질 수 있습니다. 이를 해결하기 위해 스트레스 DSR 제도가 도입되었습니다. 이 제도는 기존에 부담하고 있는 대출금리보다 가산금리를 더하여 원리금 상환 수준을 결정하므로, 실제로 대출 받을 수 있는 원금이 상당히 감소하게 됩니다.

 

예를 들어, 연봉이 5000만 원인 직장인이 있다면, 기존 금리가 5%일 때 이를 변동금리로 적용해보겠습니다. 스트레스 가산금리는 상한과 하한이 있습니다.

- 현재 하한은 1.5%, 상한은 3%로 설정되어 있고,

- 올해 상반기에는 결정된 금리의 25%만 부과하기로 했습니다.

- 따라서 하한인 1.5%에 25%를 가산하면

- 가산금리는 0.38%가 됩니다.

- 이를 기존금리 5%에 더하면 금리는 5.38%가 되고, 이로 인해 대출한도가 줄어들게 됩니다.

 

즉, 기존에 3억 4500만 원을 받을 수 있었다면, 약 1700만 원 정도 감소된 3억 2800만 원을 대출 받을 수 있는 한도가 됩니다.

 

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그러나 이러한 규제 강화가 갑작스럽게 이루어지면 부작용이 발생할 수 있습니다. 그래서 이를 단계적으로 진행하려는 계획입니다.

우선 1단계 : 2월부터 6월까지 은행권의 주택담보대출에 적용을 하고,

2단계 : 6월부터는 은행권의 신용대출 그리고 제2금융권의 주택담보대출에도 적용을 확대하기로 했습니다.

3단계 : 제도가 안착되는 상황을 지켜보면서 올해 하반기부터 전체 대출에 대해 순차적으로 적용하는 계획입니다.

 

하지만 이렇게 규제가 강화되면 대출이 필요한 사람들에게는 부담이 될 수 있습니다. 따라서 예외 조항이 마련되어 있습니다.

- 스트레스 금리는 하한 1.5%, 상한 3%의 범위에서 적용되지만, 올해 상반기 중에는 가산금리를 25%만 적용하게 됩니다.

- 그리고 하반기에는 50%를 적용하고,

- 내년부터는 100%를 적용하는 계획입니다.

이렇게 완화된 금리가 적용되면 대출 한도의 감소폭이 줄어들 것입니다.

 

 

5. 우리 경제에 끼치는 영향

 

 

예외조항이 있어도 가계부채 완화의 목적을 생각하면 효과가 떨어질 수 있습니다. 또한, 이러한 규제가 갑작스럽게 시행되면 대출이 필요한 사람들에게 어려움을 줄 수 있습니다. 이에 대한 우려도 있지만, 이러한 제도는 갑작스럽게 시행하는 것보다는 조금 더 유연한 유예를 주면서 시행하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

 

특히, 가계대출이 늘어나게 된 원인 중 하나는 3040 세대의 소비 성향 때문입니다. 이 세대는 가처분소득이 줄어들면서 소비를 많이 줄이고 있습니다. 이렇게 소비 성향이 강한 3040 세대에서 소비를 줄이면 우리 경제에 미치는 여파도 클 수 있습니다. 소비자로서 소비를 통제하고 줄이면 생활 만족도가 떨어질 수 있습니다. 그러나 이런 변화는 가계부채의 확대를 어느 정도 제어할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 소비가 너무 급격히 줄면 경기 침체가 초래될 수 있어 우려되고 있습니다.

 

이런 상황에서 중요한 것은 균형입니다. 소비를 줄이면서도 경제에 크게 영향을 미치지 않도록 규제와 제도를 적절히 조절해야 합니다. 이를 통해 가계부채의 확대를 제어하면서도 경제의 안정성을 유지할 수 있을 것입니다.

 

 

6. 결론

 

 

변화하는 대출 한도 계산법에 대해 충분히 이해하고, 재무 계획을 세우는 것이 중요하다는 것을 기억해야 합니다.

 

변동금리 대출의 한도가 줄어든다고 해서 대출을 받을 수 있는 금액이 전체적으로 줄어드는 것은 아닙니다.

 

고정금리 대출이나 혼합형 대출을 고려해 볼 수 있으므로, 이러한 선택지를 잘 활용하여 자신의 상황에 맞는 대출 상품을 찾아보는 것이 중요할 것입니다.